不可否認(rèn)，在炒作房價這件事上，西安比長沙靠譜。
文 | 地產(chǎn)八卦女? 陳慶
01
曾經(jīng)我說過，長沙不是什么一線城市或者“新一線”，它沒有那種高高在上的氣質(zhì)；但是長沙也不是二線城市，因為相比當(dāng)前的所謂二線，長沙是一個很容易出網(wǎng)紅、爆紅全國的城市。
那長沙究竟是幾線城市？——咱不說它是幾線吧，我認(rèn)為這是一個平民城市，一個平民消費(fèi)文化大行其道的地方。
與之相對應(yīng)，西安則是一個努力想擺脫平民階層、想進(jìn)入一線領(lǐng)域的城市。
作為西北區(qū)域的龍頭老大，西安有著“十三朝古都”的輝煌歷史，地面上有曲江、大明宮、大雁塔、鐘鼓樓等名勝古跡，地下有兵馬俑和無數(shù)的皇陵文物。
也正是因為這些過往，西安雖已貴為全國第九大國家中心城市，但仍時不時傳遞出“曾經(jīng)的世界中心城市”形象。
然而，想要回到世界中心城市的高位，絕非一朝一夕。西安對此在城市規(guī)劃建設(shè)上，也著實下了一番苦功夫。
誰成想，在這“大西安”的極速發(fā)展中，最先崛起的，是房價。
▲西安房價，已經(jīng)逐漸脫離了重慶、長沙、貴陽這一道被大家稱為“良心城市”的隊伍。
02
說實話，在2015年的時候，我因為工作關(guān)系，長期關(guān)注中西部核心城市的市場走勢，尤其是西安市場。
在那個時候，長沙、重慶、貴陽、西安四城的房價，基本是差不多的，長沙稍微貴一點(diǎn)，均價大約7000；貴陽最低，大約5000多。而重慶和西安的房價，大約是6000-7000的樣子。
而現(xiàn)在，西安的二手房均價已經(jīng)上升到1.4萬-1.5萬每平了，而長沙和重慶仍在1萬-1.1萬每平晃動。
也就是說，五六年來，西安均價翻了1.5倍，而長沙均價則只漲了不到60%。
這樣的漲幅差異，著實顛覆了我的認(rèn)知——畢竟在我們的常識里，長沙是南方城市，西安是北方城市；長沙民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而西安軍工、能源等國有型產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；長沙2017年就邁入萬億gdp俱樂部，而西安2020年才首次進(jìn)入萬億陣營......單單從經(jīng)濟(jì)實力對比上，長沙并不落下風(fēng)，為什么西安的房價漲勢，面對長沙卻呈現(xiàn)出“碾壓”形態(tài)呢？
對此，個人認(rèn)為，這主要是兩座城市經(jīng)營思路的根本性差異所導(dǎo)致的：2016年以前，長沙、西安房價低，一個是因為“太會賣地”，一個是因為“不會賣地”；2016年以后，長沙房價不及西安，則是因為長沙選擇了政策主動壓房價，而西安則真正學(xué)會了“賣地求榮”。
我曾經(jīng)寫過，長沙土拍喜歡“煮夾生飯”，喜歡制造概念，在一個區(qū)域還沒有發(fā)展成熟，長沙就大力推動另一個區(qū)域的發(fā)展去了。比如融城向南還是向西，長沙內(nèi)部曾有過很大的爭議；濱江新城、洋湖片區(qū)、省府片區(qū)、空港新城、梅溪湖等，都掛鉤過“長沙陸家嘴(600663,股吧)”、“金融中心”等概念，以致全面開工“滿城挖”。由此，有人認(rèn)為長沙在那時，真的是太會賣地了。
然而，在長沙房價剛漲了半年，不僅長沙市出臺了堪比一線的嚴(yán)厲限購政策，湖南省住建廳還專門下發(fā)了調(diào)節(jié)供地的函，從根本上解決了長沙房價上漲過快的問題。
▲2018年5月10日，長沙住宅告急僅夠賣2.8個月，湖南省住建廳緊急推動長沙國土局加快供地，從而抑制了長沙樓市炒作熱情。
那么，西安呢？西安有些不同，在2016年以前，它是“不會賣地”，而從2017年開始，西安開始“會賣地了”！
對此，我先談?wù)勊?016之前，為什么不會“賣地”。
我們知道，西安跟長沙城建框架最大的不同，在于地面歷史古建筑的多寡。長沙因為文夕大火的原因，原有的地面建筑、歷史遺留物被燒得干干凈凈，加上長沙人口不多，周邊到處都是農(nóng)田，長沙政府有足夠的空間玩大手筆，總體統(tǒng)籌、四處開發(fā)新城；
而西安則是九朝古都，受制于近代史很多羈絆，原有的城市骨架其實很小，到處都是“老古董”，一環(huán)和二環(huán)之間形成了大量的城中村居住區(qū)。90年代初期，西安想要發(fā)展工業(yè)區(qū)，但卻限于無力拆除這些城中村，同時也沒有錢（西安雖然有很多大型軍工央企，但是這些央企的稅收多交給中央，西安本身的收益其實很少。加上西安長期官本位文化主導(dǎo)，民間經(jīng)濟(jì)不如江浙活躍，因此西安并沒有想象中有錢），于是將土地出讓和城改權(quán)限下放給區(qū)政府。
由此，西安不比長沙，在剛開始的時候，就沒有了市政府總體統(tǒng)籌的空間。
然而，二環(huán)外的區(qū)政府拿到土地權(quán)限之后，卻并沒有想象中那樣老老實實做舊改。尤其是2006年以后曲江模式的橫空出世，讓各區(qū)看到了不用費(fèi)力招商引資就能賺錢的潛力，紛紛轉(zhuǎn)向“歷史文物附近圈地→文化藝術(shù)炒作→全球招標(biāo)搞規(guī)劃→貸款→基礎(chǔ)建設(shè)→招商引資→地價成倍甚至數(shù)量級翻番→出讓土地獲得資金→炒文化概念、建主題公園→土地再次升值”這樣一套發(fā)展模式。
▲西安曲江模式，主要圍繞文物歷史景區(qū)發(fā)展，其代表作品為大明宮景區(qū)、大雁塔景區(qū)、大唐芙蓉園景區(qū)、財神廟景區(qū)。
除了曲江模式之外，為了減少征地補(bǔ)償阻力，西安各區(qū)政府采取“蛙跳”的形式，跳過村的人口密集居住區(qū)，到外圍農(nóng)田區(qū)發(fā)展。這種“蛙跳模式”和“曲江模式”，導(dǎo)致城市一環(huán)到二環(huán)之間形成了大量的城中村居住區(qū)，而工業(yè)新區(qū)、地產(chǎn)新城、政務(wù)區(qū)、CBD都在二環(huán)外三環(huán)內(nèi)。
▲由于“蛙跳模式”和“曲江模式”的存在，西安形成了獨(dú)特的城市發(fā)展模型，二環(huán)到三環(huán)之間的區(qū)域價格高，特別是南邊的高新區(qū)。而二環(huán)內(nèi)的城內(nèi)，價格反倒低。這與北京以故宮為中心、環(huán)環(huán)相扣遞減的房價格局形成了鮮明對比。
自此，雖然二環(huán)內(nèi)的地段更好，但由于無證售房的項目眾多，供應(yīng)大大失衡，這嚴(yán)重拉低了品牌房企在三環(huán)外的項目價格，導(dǎo)致外來房企生存困難；也直接導(dǎo)致西安土地價值體系混亂，加劇了一二環(huán)和二三環(huán)價格倒掛；
更為重要的是，由于西安城改是各區(qū)自己報建報規(guī)，市政府沒法掌握完整的土地信息資料，土地出讓變得沒有節(jié)奏，也沒有合理的收儲制度和招拍掛制度，政府和業(yè)內(nèi)對城改房具體數(shù)量和庫存信息失控，無法有效指導(dǎo)和調(diào)整。此后，西安在土地層面，一直缺少“強(qiáng)勢政府”，土地收益也明顯不如長沙，還產(chǎn)生了許多令人啼笑皆非的現(xiàn)象。比如一個小小的二環(huán)路，硬是讓西安修了整整十年。
這樣的情況，一直持續(xù)到2016年。它奠定了西安“房價不高”的格局，西安政府“不會賣地”的美名，也由此傳了出去。從這一方面說，盡管有些不好說的事情發(fā)生，但西安市民在住的方面，確確實實得了一些實惠。個人認(rèn)為，這也算是“歪打正著”吧！
03
時間飛溯至2016年下半年，以鄭州炒房團(tuán)為開端，西安房價洼地開始受到全國矚目。
而在此時，西安卻開始轉(zhuǎn)變思路，從“不會賣地”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皶u地了”。
如何會賣地呢？簡單來說就是市里統(tǒng)一收儲，將以往下放給各區(qū)政府的土地出讓、報批報建等權(quán)力收回來。此舉大大提高了西安市的整體操盤能力，從而能夠更有效的“控地價”。
也許站在西安決策者的角度來看，西安無論是常住人口，還是歷史地位，都遠(yuǎn)高于長沙。西安擁有1000萬人，遠(yuǎn)高于長沙的700萬人。西安是西北中心城市，教育、醫(yī)療、城市基礎(chǔ)配套都是西北五省龍頭，吸附大量西北五省人口流入。西安高校數(shù)量位于全國第3-4位，大學(xué)生數(shù)量也高于長沙，僅僅在gdp指標(biāo)上相對較弱。這樣的城市、這樣的房價，如果連土地財政主導(dǎo)權(quán)都收不回來，是有違常識的。
由此，西安把土地權(quán)收回，改變以前城改大規(guī)模低價放量的決策，壓縮土地出讓數(shù)量、抬升地價上漲，用高位賣地得到的資金，再投入西安文化公園建設(shè)、各項文旅和第三產(chǎn)業(yè)、教育和醫(yī)療資源，促進(jìn)城市價值和土地升值，如此循環(huán)，西安開始向著落實“國家中心城市”穩(wěn)步前行。
對此，近幾年最典型的實例，莫過于2021年2月19日新拍的曲江二期地王，117畝宅地樓面價2.4萬／㎡，溢價率超141%，總地價達(dá)21.5億，直接比肩在售新房價格，創(chuàng)下西安樓面價新高。
▲2021年2月 西安曲江拍賣土地 3140萬/畝
然而當(dāng)我們扒開成交，才發(fā)現(xiàn)，拿地開發(fā)商曲江大明宮上和置業(yè)有限公司背后是曲江區(qū)ZF（由曲江管委會控股），都這年頭了還玩這種路數(shù)，也不知道這個地方到底市場走成什么樣，但一個個中介和地產(chǎn)營銷號像是打了雞血一樣，周邊所有沒買房的都恐慌再不上車以后沒機(jī)會了，于是蔓延到整個西安都一片大漲之聲。
受到地王影響，作為曲江的外延接盤者，航天基地板塊的山水美樹項目，400+套的房子，1.5萬每平的均價，20000＋的人搶，成為了西安房地產(chǎn)史上的第二個萬人搖樓盤。
▲?不得不說，西安的操盤，服！
04
從“會賣地”到“堅決調(diào)控房價”的長沙、“不會賣地”到“會賣地”的西安，兩個城市從16年共同的6000-7000每平的房價起點(diǎn)，如今大相徑庭，西安房價甚至對長沙房價形成了碾壓型的態(tài)勢，說明了兩地政府的價值觀念：
一個著眼于長遠(yuǎn)，高房價不等于高競爭力，宜居宜業(yè)，用低價土地優(yōu)勢吸引產(chǎn)業(yè)、人才，形成健康的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，才是城市的真正核心競爭力；
另一個仍然是傳統(tǒng)的土地財政思維，也許，站在它的角度講，只有利用好回收的土地決策大權(quán)，利用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的城市價值提升、戶口新政帶來的人口價值提升，從而高價賣地、降低城市負(fù)債率、加大投入教育和醫(yī)療資源，才能真正把這個城市推上曾經(jīng)的世界中心。
這兩個價值思維，說實話我也說不好究竟誰對誰錯。也許，真的只有時間，才能給予我們以答案。
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