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2021年，中國(guó)樓市向何處去？
據(jù)新華社報(bào)道，12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)發(fā)布，再次對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)：
解決好大城市住房突出問題。
住房問題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。
要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。
這是最近幾年來，頂層會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)著墨最多的一年。
這次會(huì)議，不僅再次重申“房住不炒”，而且明確提出“住房問題關(guān)系民生福祉”，且將“解決好大城市住房突出問題”作為八大年度任務(wù)之一，“租購并舉”、長(zhǎng)租房等獲得更加充分的重視。
這意味著，中國(guó)房地產(chǎn)的定位要發(fā)生明顯變化了。
解決好大城市住房突出問題，意味著什么？
這次會(huì)議，將“解決好大城市住房突出問題”與“強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張”等共同列為2021年八大重點(diǎn)任務(wù)。
與往年相比，今年不只是對(duì)“房住不炒”的簡(jiǎn)單重申，而是將房地產(chǎn)問題單列一項(xiàng)，且以 “重點(diǎn)任務(wù)”的形式而存在，可見住房問題的重視程度之高。
解決好大城市住房突出問題，釋放了什么信號(hào)？
一方面，大城市房?jī)r(jià)問題更為突出，更需要重視。
與中小城市相比，中國(guó)大城市房?jī)r(jià)可謂居高不下。
全國(guó)商品房均價(jià)接近1萬元，而北上深房?jī)r(jià)均已突破6萬元，廣州、杭州、廈門則突破3萬，部分強(qiáng)省會(huì)城市房?jī)r(jià)超過2萬，均創(chuàng)下歷史新高。
同時(shí)，與中小城市相比，大城市往往都是人口流入、資源聚集、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)所在。房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力更足，居民炒房熱情更為高漲，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)全局中的地位更為重要。
因此房?jī)r(jià)漲跌更關(guān)乎全局，一旦陷入大漲大跌的局勢(shì)，影響的將不只是一城一地。
另一方面，大城市房?jī)r(jià)居高不下，業(yè)已成為影響基礎(chǔ)民生的重要問題之一。
正如會(huì)議公報(bào)所言，住房問題關(guān)系民生福祉。
這表明房地產(chǎn)不只是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和維系土地財(cái)政的工具，不再只是單純的經(jīng)濟(jì)問題，而是基礎(chǔ)民生問題，關(guān)系到每一個(gè)人。
從經(jīng)濟(jì)視角轉(zhuǎn)向民生視角，這是中國(guó)房地產(chǎn)的最大轉(zhuǎn)向。
租購并舉，將會(huì)成為未來中國(guó)房地產(chǎn)的主方向。
與往年相比，這次會(huì)議對(duì)租賃的重視程度前所未有之高。不僅關(guān)注了租賃房建設(shè)、租房權(quán)利，而且連長(zhǎng)租房、租賃稅費(fèi)、租金水平都納入了政策范疇。
相比于千方百計(jì)增加租賃住房，更值得重視的政策信號(hào)有三點(diǎn)：
其一，房租調(diào)控，將會(huì)成為常態(tài)。
長(zhǎng)期以來，中國(guó)樓市調(diào)控的重點(diǎn)在于房?jī)r(jià)，從限購、限價(jià)到限貸、限售，均聚焦于房?jī)r(jià)；而房租問題，則由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，這一局面即將得到改變。
相比于房?jī)r(jià)，房租更關(guān)乎穩(wěn)定的基本盤。
在一二線城市，租房是許多人生存的最后防線。房?jī)r(jià)過高還能以無奈的態(tài)度置身事外，轉(zhuǎn)往租房市場(chǎng)。
來源：貝殼研究院
房租一旦過度上漲，超出必要的承受底線，那就無路可退，影響的不僅是消費(fèi)，還關(guān)乎城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和搶人的基本盤。
其二，租購?fù)瑱?quán)，有望得到更進(jìn)一步的落實(shí)。
國(guó)人之所以熱衷于買房，除了“房?jī)r(jià)跑贏通脹”這一根深蒂固的認(rèn)知之外，更重要的是買房與租房的權(quán)益有著天壤之別。
租購不同權(quán)，這是中國(guó)住房市場(chǎng)的重要癥結(jié)之一。房產(chǎn)背后附著了太多的福利，這讓房子除了居住屬性和投機(jī)屬性之外，還包含了戶籍屬性和教育屬性，以至于尾大不掉。
2017年廣州等城市就提出了“租購?fù)瑱?quán)”，這一政策仍有待推進(jìn)落地。會(huì)議提出：“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，正是對(duì)這一問題的回應(yīng)。
其三，長(zhǎng)租房問題，獲得頂層關(guān)注。
這兩年來，長(zhǎng)租公寓問題受到普遍關(guān)注。一些長(zhǎng)租公寓通過高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付，借助租金貸，生生把簡(jiǎn)單的租房交易完成了金融游戲，同時(shí)帶動(dòng)了房租的上漲。
一旦資金鏈出現(xiàn)問題，長(zhǎng)租公寓問題就會(huì)尾大不掉。所以，解決好長(zhǎng)租房問題，有必要讓租房的歸租房，金融的歸金融，規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展。
需求側(cè)改革，意味著什么？
近日的中央會(huì)議首提“需求側(cè)改革”，這與5年前的“供給側(cè)改革”形成明顯對(duì)應(yīng)。
2015年開啟的供給側(cè)改革，拉開了去庫存的大幕，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)至今都深受影響。
這一次的需求側(cè)改革，對(duì)房地產(chǎn)又有多大影響？
根據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》有關(guān)評(píng)論文章，需求側(cè)改革戰(zhàn)略重點(diǎn)”在于擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、拓展投資。
這與過去常說的刺激需求有著明顯不同。過去強(qiáng)調(diào)需求管理，除了擴(kuò)大內(nèi)需之外，還側(cè)重于對(duì)地產(chǎn)、基建的強(qiáng)刺激。
這一次，需求側(cè)改革的著眼點(diǎn)，雖然仍在擴(kuò)大內(nèi)需，但重點(diǎn)必然落到內(nèi)循環(huán)、收入分配、新基建、房住不炒等領(lǐng)域。
想要擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)，高房?jī)r(jià)始終都是繞不開的關(guān)鍵一環(huán)。
在國(guó)內(nèi)大循環(huán)、需求側(cè)改革時(shí)代，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、遏制非理性上漲則是必然結(jié)果。
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