2020年第三季度，深圳 – CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，解析深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。
深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情后的第三個(gè)季度表現(xiàn)卓然。寫(xiě)字樓需求迅速回暖，單季凈吸納量共同比環(huán)比均錄得明顯增長(zhǎng)�？萍己徒鹑诎鍓K需求穩(wěn)增，其中科技板塊尤為突出，為市場(chǎng)貢獻(xiàn)過(guò)半需求。在需求推動(dòng)下，租金跌幅進(jìn)一步收窄，優(yōu)質(zhì)樓宇表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面呈現(xiàn)了同樣的圖景，單季新增需求規(guī)模錄得今年以來(lái)的最好表現(xiàn)。美妝經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)搶眼，國(guó)際一線的高端美妝護(hù)膚品牌成為高品質(zhì)購(gòu)物中心租戶(hù)升級(jí)的首選。得益于卓有成效的疫情控制，國(guó)際品牌在深圳的拓店也逐漸活躍，個(gè)別品牌甚至開(kāi)出全國(guó)首店，整體市場(chǎng)空置率處于低位。物流市場(chǎng)則在以母嬰和美妝支撐的電商需求及內(nèi)貿(mào)支撐的第三方物流需求增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，持續(xù)錄得了租金增長(zhǎng)。大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)更是突出，季度交易總額達(dá)50億元以上，環(huán)比增長(zhǎng)超3倍，寫(xiě)字樓類(lèi)的資產(chǎn)交易尤為活躍，且首次錄得了數(shù)據(jù)中心的交易，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)了較高的活躍度。
與此同時(shí)，適逢深圳特區(qū)建立40周年，在意見(jiàn)稿發(fā)布一年以后，國(guó)務(wù)院頒布了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》，在土地供應(yīng)、金融、科技、外資企業(yè)的發(fā)展和人才策略等方面給出了進(jìn)一步的指引，賦予了深圳更多的發(fā)展可能，為深圳寫(xiě)字樓、工業(yè)和大宗交易市場(chǎng)帶來(lái)很多新的發(fā)展契機(jī)。
優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：市場(chǎng)需求明顯回暖，科技板塊需求過(guò)半
2020年第三季度新增供應(yīng)穩(wěn)定增加，共錄得17.4萬(wàn)平方米、三個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓交付使用。鮮有新增供應(yīng)的羅湖迎來(lái)了一個(gè)新項(xiàng)目入市，位于筍崗。
本季吸納量回暖明顯，錄得24.3萬(wàn)平方米的新增吸納，同比及環(huán)比均有較大增長(zhǎng)。需求方面，90%的需求來(lái)自國(guó)內(nèi)企業(yè)，約10%來(lái)自于外資企業(yè)，升級(jí)搬遷也較為活躍。
從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，科技板塊為本季深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)貢獻(xiàn)了超過(guò)50%的需求，成為第一大需求板塊，其中超7成以上來(lái)自國(guó)內(nèi)科技企業(yè)，2成來(lái)自本土的科技企業(yè)，同時(shí)亦看到國(guó)外知名科技企業(yè)東芝和IBM在季度內(nèi)均有擴(kuò)租。深圳科技企業(yè)的快速發(fā)展以及良好的科技生態(tài)鏈不但壯大了本地科技企業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)亦吸引了外地科技企業(yè)進(jìn)駐深圳設(shè)立辦公室。金融板塊持續(xù)發(fā)力，成為繼科技板塊后的第二大需求來(lái)源，總體貢獻(xiàn)比例近17.0%，以非傳統(tǒng)金融為主，聚焦投資理財(cái)和財(cái)富管理兩個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)。外資金融機(jī)構(gòu)方面，本季度看到韓亞股權(quán)投資、恒生基金以及集友銀行等有租賃。
此外，專(zhuān)業(yè)服務(wù)板塊的需求增長(zhǎng)持續(xù)穩(wěn)定，租賃面積整體規(guī)模與歷史水平相當(dāng)。在國(guó)內(nèi)消費(fèi)的帶動(dòng)下，消費(fèi)品制造業(yè)和3C電子產(chǎn)品相比以往也錄得較為明顯增長(zhǎng)。在整體市場(chǎng)需求回暖的帶動(dòng)下，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至20.1%。
租金方面，租戶(hù)市場(chǎng)明顯，業(yè)主為了吸引租戶(hù)采取更為靈活的租賃策略，在租賃價(jià)格以及其他方面進(jìn)行調(diào)整，以期吸引較好的租戶(hù)入住以及留住原有租戶(hù)。與此同時(shí)，也看到多個(gè)樓宇提供精裝短租方案，實(shí)現(xiàn)租戶(hù)拎包入駐，短期內(nèi)改善項(xiàng)目的入住率。市場(chǎng)平均租金跌幅收窄,環(huán)比下降0.7%至每月每平方米194.3元。
圖一：2020年第三季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需表現(xiàn)
圖二：2020年第三季度市場(chǎng)租賃需求行業(yè)分析（按租賃面積）
世邦魏理仕深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管吳洋表示：“未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有40萬(wàn)平方米新增供應(yīng)集中入市，主要分布在前海和車(chē)公廟片區(qū)。在科技和金融兩大板塊穩(wěn)定需求的帶動(dòng)下，以及來(lái)自外資公司的尋租需求的重新啟動(dòng)，整體市場(chǎng)吸納量將會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。但受新增供應(yīng)影響，預(yù)計(jì)市場(chǎng)空置率將繼續(xù)上升。受疫情累積及高位新增供應(yīng)的影響，整體市場(chǎng)的平均租金預(yù)計(jì)將依然呈小幅下跌的趨勢(shì)�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，美妝經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)搶眼
隨著疫情緩解，之前推遲開(kāi)業(yè)的部分項(xiàng)目本季開(kāi)出，新錄得三個(gè)項(xiàng)目共29.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，分別是位于龍華的紅山6979，南山蛇口的匯港二期和西麗的寶能環(huán)球匯。其中兩個(gè)項(xiàng)目的入駐率均在95%以上。
受新增供應(yīng)帶動(dòng)，整體市場(chǎng)吸納量錄得26.4萬(wàn)平方米，為今年以來(lái)的最好表現(xiàn)。本季可見(jiàn)較為明顯的需求回暖，連鎖餐飲和零售品牌陸續(xù)在核心以及次級(jí)核心的商圈開(kāi)出多家分店，同時(shí)購(gòu)物中心的人流量和活躍度也有較大改善。
聚焦需求板塊，在新增供應(yīng)帶動(dòng)下，零售需求依然為第一大來(lái)源，占比4成以上。美妝經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)搶眼，國(guó)際一線的高端美妝護(hù)膚品牌成為高品質(zhì)購(gòu)物中心租戶(hù)升級(jí)的首選，首店更受青睞，以刺激當(dāng)下的年輕消費(fèi)群體。從業(yè)主角度來(lái)看，女性消費(fèi)群體占主導(dǎo)地位，依托美妝可以吸引客流。而從消費(fèi)者角度來(lái)看，線下美妝品牌帶來(lái)了更好的試用體驗(yàn)，提升了愉悅感使大眾更愿意消費(fèi)，單季錄得22家店鋪開(kāi)業(yè)。餐飲方面，品牌的升級(jí)換代仍在繼續(xù)，主要集中在連鎖品牌。
盡管疫情影響尚未消失，但深圳依然受到國(guó)際品牌的青睞，美國(guó)科學(xué)護(hù)膚品牌Skin Ceuticals，法國(guó)鞋履品牌RogerVivier和英國(guó)奢侈品牌Burberry新零售版Thomas’sCafe均開(kāi)出深圳首家甚至全國(guó)首家店。隨著市場(chǎng)回暖，大面積的閉店情況已逐漸緩解，主要受新增供應(yīng)影響，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.6%，但總體處于低位。
租金方面，購(gòu)物中心表現(xiàn)各有不同，市場(chǎng)比較受歡迎的購(gòu)物中心在品牌商家頻頻尋租的帶動(dòng)下，小幅提升了其租金報(bào)價(jià)。而空置率較高或者受疫情影響空置率升高且并未有太大改善的購(gòu)物中心則繼續(xù)調(diào)低其租金報(bào)價(jià)，整體市場(chǎng)平均租金環(huán)比持平，報(bào)每天每平方米20.3元。
圖三：2020年第三季度深圳零售物業(yè)市場(chǎng)供需表現(xiàn)
圖四：2020年第三季度市場(chǎng)主要租賃需求強(qiáng)度分析
世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部主管鐘廉軍表示：“未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)有30多萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，主要將分布在龍崗和寶安區(qū)。深圳市場(chǎng)將迎來(lái)首個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入市，前海也將迎來(lái)首個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)�？紤]到部分非核心片區(qū)的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)入駐率低于市場(chǎng)平均，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的空置率將會(huì)有小幅升高，但租金將保持平穩(wěn)。隨著新增供應(yīng)的日益增多，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多不同的商業(yè)模式推出，也會(huì)有新的品牌被打造出來(lái)�！�
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：內(nèi)貿(mào)為新增需求主要來(lái)源，空置率依然維持低位
本季未錄得新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)年內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)無(wú)新項(xiàng)目入市，最近的新增供應(yīng)交付時(shí)間為2021年。
2020年1-8月，深圳港集裝箱吞吐量同比依然回落，下降5.4%。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，1-8月，深圳出口總額依然呈下降態(tài)勢(shì)，錄得0.6%的微跌，但降幅較1-7月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，雖然第三季度為物流的傳統(tǒng)旺季，但疫情和經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致深圳進(jìn)出口倉(cāng)儲(chǔ)物流需求放緩，并未像之前一樣在傳統(tǒng)旺季擴(kuò)租及增加貨物周轉(zhuǎn)量。
整體市場(chǎng)需求主要來(lái)自第三方物流和電商板塊。其中，第三方物流背后的實(shí)際需求主要來(lái)自?xún)?nèi)貿(mào)板塊，而電商則主要集中在母嬰和美妝的消費(fèi)板塊。受個(gè)別物流設(shè)施整合出租面積的影響，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn)至3.6%，但依然維持在較低水平。
在低空置率的市場(chǎng)情況下，全市大部分高標(biāo)倉(cāng)租金保持穩(wěn)定，個(gè)別倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)依然錄得了租金增長(zhǎng)，高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微漲0.1%至每月每平方米47.3元。
圖五：2020年第三季度深圳倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供需表現(xiàn)
世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管鄧偉表示：“全國(guó)的部分港口的貨物吞吐量已經(jīng)由紅轉(zhuǎn)綠，某些國(guó)際物流公司也取消了跨太平洋(601099,股吧)航線的停航。深圳進(jìn)出口需求和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的逐步改善，以及疫情帶來(lái)的消費(fèi)習(xí)慣的改變而帶動(dòng)的電商以及跨境電商需求的增加將為深圳物流市場(chǎng)在未來(lái)六個(gè)月提供一定量的需求。預(yù)計(jì)隨著內(nèi)外貿(mào)的好轉(zhuǎn)，深圳物流市場(chǎng)的空置率將保持低位，租金也將保持一定增長(zhǎng)，但漲幅相比以往將有所回落�！�
大宗交易市場(chǎng)：交易總額環(huán)比增長(zhǎng)超3倍，首次錄得數(shù)據(jù)中心交易
2020年第三季度，深圳大宗交易錄得自疫情以來(lái)的最好表現(xiàn)，共錄得6宗交易，交易總額共計(jì)53.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)3.3倍，同比亦錄得明顯增長(zhǎng)，總體交易建筑面積為12.5萬(wàn)平方米。
本季，深圳第一次錄得數(shù)據(jù)中心的交易，該交易為一個(gè)資產(chǎn)包，即鵬博士(600804,股吧)深圳南山數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。
寫(xiě)字樓為本季度的主要交易標(biāo)的類(lèi)型，共錄得4宗交易，其中3宗來(lái)自甲級(jí)寫(xiě)字樓，1宗為工業(yè)型寫(xiě)字樓。交易面積近10萬(wàn)平方米，交易額共計(jì)49.4億元，貢獻(xiàn)了超9成的季度成交額。
市場(chǎng)參與主體方面，因?qū)懽謽墙灰纵^多，本季買(mǎi)方類(lèi)型主要為公司，包括科技、保險(xiǎn)公司，其中科技公司本地和外地買(mǎi)家均有錄得。深圳科技產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)本地科技企業(yè)的不斷壯大，同時(shí)，深圳良好的科技產(chǎn)業(yè)氛圍也吸引外地科技公司進(jìn)入深圳市場(chǎng)發(fā)展，由此帶動(dòng)了相應(yīng)的資產(chǎn)交易。在寫(xiě)字樓交易的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商為本季度的主要賣(mài)方。本季錄得的多宗寫(xiě)字樓交易的交易目的均為自用，因此本季的交易類(lèi)型以資產(chǎn)交易為主。
圖六：2020年第三季度深圳大宗交易市場(chǎng)概覽
圖七：2020年第三季度大宗交易按物業(yè)類(lèi)型分析（交易筆數(shù)）
世邦魏理仕深圳投資及資本市場(chǎng)部主管古振鵬表示：“預(yù)計(jì)市場(chǎng)的投資回報(bào)率在未來(lái)六個(gè)月將依然保持平穩(wěn)，鑒于租金和成交價(jià)格的同方向變化。短期內(nèi)疫情以及外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致部分投資者決策延期，中長(zhǎng)期來(lái)看，深圳持續(xù)看好的城市發(fā)展前景以及有限的可供交易的物業(yè)選擇將持續(xù)利好大宗交易市場(chǎng)�！�
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