據(jù)新華社10月11日消息，近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱“實施方案”），并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實際認(rèn)真貫徹落實。
其中，《實施方案》專門提出，支持深圳在土地管理制度上深化改革，具體包含以下幾個方面：
1、將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準(zhǔn)。
2、支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。
3、支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。
4、探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。
5、深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。
6、支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。
7、試點實行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析，土地功能的調(diào)整、存量用地的盤活等，這對于深圳有著重大意義。
中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁則表示，深圳土地資源匱乏，在過去的若干年里，深圳在城市更新當(dāng)中已經(jīng)對土地問題有了一些探索。在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，根據(jù)《實施方案》，深圳可以加大改革力度，譬如對于違法建筑等問題，可以大膽先行先試，改革的步子邁得更大一些。
多舉措增加建設(shè)用地
今年8月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》，其中就提到了“支持將國務(wù)院授權(quán)廣東省批準(zhǔn)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項，由廣東省委托深圳市批準(zhǔn)”。
此次《實施方案》重申了這一點。李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析，這一審批權(quán)限原本在省，深圳作為副省級城市，享受到了審批權(quán)。
此外，盤活利用存量工業(yè)用地、探索利用存量建設(shè)用地等措施，對于土地資源匱乏的深圳，都有著重要意義。
李宇嘉表示，“深圳從一個以工業(yè)為主的城市發(fā)展為現(xiàn)在高科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占比較高的大都市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，人口聚集，使得用地結(jié)構(gòu)有了調(diào)整的訴求。但出于對產(chǎn)業(yè)空心化、空間房地產(chǎn)化等問題的擔(dān)心，國家對土地用途、規(guī)劃的調(diào)整有明確的規(guī)定。地方其實更清楚如何靈活用地，提升用地效率，使土地要素價值最大化，此次的放權(quán)、探索對于深圳是重大利好�！�
李宇嘉尤其提到了深圳的住房問題。今年4月，深圳住建局印發(fā)《住房發(fā)展2020年度實施計劃》，其中就提出，深圳居住用地占建設(shè)用地的22.6%，遠(yuǎn)低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%-40%的下限，難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質(zhì)提升要求。
李宇嘉表示，深圳的居住用地未來要達(dá)到25%以上，中長期更應(yīng)該達(dá)到30%以上。所以，將來必然有一部分用地調(diào)整為居住用地，這對于緩解深圳住房供求矛盾以及房價上漲問題，具有重大的意義。
推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地
從2017年深圳發(fā)布的“十三五”規(guī)劃來看，到2020年深圳工業(yè)用地將不低于深圳土地30%，亦即劃定了270平方公里的“工業(yè)紅線”，進(jìn)一步加大了向產(chǎn)業(yè)用地的傾斜力度。
深圳市域面積為1997平方公里，根據(jù)2005年出臺的《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地面積為974平方公里，占了總面積的接近一半�？砷_發(fā)的1000余平方公里范圍內(nèi)，在270平方公里的工業(yè)用地紅線之外，剩下的土地還需要容納居住、商業(yè)服務(wù)、交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等一系列城市功能。
這也導(dǎo)致270平方公里“工業(yè)紅線”在深圳有一定的爭議。宋丁曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，作為人口超過千萬的城市，深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在世界范圍內(nèi)都是罕見的。工業(yè)占了太多的土地資源，也影響到了深圳作為中心城市的地位，它的服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)還達(dá)不到應(yīng)有的水平。
2019年，深圳的三產(chǎn)比重為0.1:39.0:60.9。深圳的二產(chǎn)占比遠(yuǎn)高于北上廣，這一方面突顯了其制造業(yè)優(yōu)勢，但硬幣的另一面是，這也一定程度意味著，深圳服務(wù)業(yè)的潛力尚未很好地匹配其發(fā)展水平。
此次《實施方案》提出，支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。
李宇嘉向記者表示，深圳的很多工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級之后，事實上生產(chǎn)空間在變小，而配套的研發(fā)、辦公用房，以及上下游的生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)需要大量的用房，“二三產(chǎn)業(yè)混合用地”的探索，將使得土地用途得到最大化的利用。
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