背景：

　　根據(jù)查閱上市公司公告及相關權(quán)威單位公開資料，并實地走訪，對海印股份(000861,股吧)（000861）進行了非常詳盡的研究，了解到該公司通過多年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)零售形成雙主營，孵化諸如：新能源物流配套、免稅品、網(wǎng)紅商業(yè)零售、金融業(yè)持牌經(jīng)營等領域多元產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)營模式。目前股價僅3.4元附近，具備良好的價值投機機會。

　　一、關于海印股份（000861）（以下簡稱：公司）的商業(yè)地產(chǎn)版圖研究：

　　公司是我國華南區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，近年來，該公司不斷深耕主業(yè)，深度開發(fā)，合理整合核心資產(chǎn)，形成以華南區(qū)域為主，加速開拓輕資產(chǎn)模式，并積極探索布局珠三角等地核心圈層，穩(wěn)中求進的扎實業(yè)態(tài)。

　　公司的房地產(chǎn)業(yè)務主要模式是為商業(yè)運營而自建的商業(yè)綜合體規(guī)劃配套所建公寓，通過迅速銷售回籠資金，反哺商業(yè)綜合體及社區(qū)商業(yè)。公寓銷售收入即可完全覆蓋建設商業(yè)綜合體的成本，換而言之，公司現(xiàn)有自持物業(yè)資源除去必要的物業(yè)維護人員成本以外，接近以零成本進行后續(xù)的商業(yè)項目運營，諸如商鋪租賃、門店參股自營、引進知名百貨聯(lián)營、打造網(wǎng)紅帶貨商城等模式，極度具備成本優(yōu)勢。商業(yè)物業(yè)運營項目作為利潤的主要貢獻點，現(xiàn)金流的貢獻水平要遠遠高于其利潤貢獻水平，因此商業(yè)綜合體業(yè)務實屬“現(xiàn)金牛”業(yè)務。

　　截至 2019 年末，公司主要開發(fā)項目待開發(fā)計容建筑面積為 114.74 萬平方米。其中位于粵港澳大灣區(qū)的面積占比為59.88%，約 68.71 萬平方米；住宅部分面積占比為 92.89%，約 106.58 萬平方米，平均樓面價為 519.7 元/平方米（注意，此數(shù)據(jù)摘自該公司2019年年報，并非筆誤！試問：廣東地區(qū)真實住宅價格每平米早已經(jīng)達到數(shù)萬元，519元是否低估？）。

　　根據(jù)公司當前股價測算，海印股份（000861）A股總市值約為76億元。但僅以公司“上海•周浦海印又一城”項目為例計算，該項目總建筑面積13.12萬平方米，地理位置靠近上海迪斯尼樂園約2公里，定位于迪斯尼樂園配套商業(yè)項目，按照當?shù)鼐鶅r3.2萬元/㎡計算，“上海•周浦海印又一城”項目總價值即約為42億元。僅上海項目便可覆蓋目前公司的一半市值，更何況公司已建成下表所示的其他房地產(chǎn)項目及自持物業(yè)。根據(jù)項目所屬地市場均價測算，總投資額109億元，僅房地產(chǎn)項目市值保守估計應當在300億元左右，是目前公司整體市值76億元的4倍余。此外公司還儲存了一批質(zhì)優(yōu)價廉的地塊可供開發(fā)，例如僅肇慶市“海印新都薈·大旺站”項目用地就占地面積2.88萬平方米，可供開發(fā)面積4.14萬平方米。

　　二、穩(wěn)中求進，彎道超車的海印股份

　�。ㄒ唬╅L線布局完善金融版圖

　　金融板塊是海印股份（000861）長線布局的重要方向。從2015 年起，公司先后投資廣東商聯(lián)支付，入股廣州越秀小額貸與河源農(nóng)商行，值得一提的是，公司還是河源農(nóng)商行最大股東。海印股份旗下“海印金控”借助互聯(lián)網(wǎng)、云計算和大數(shù)據(jù)等先進技術，為海印股份（000861）22個主題商場的用戶提供嵌入消費場景閉環(huán)的金融服務。

　　海印股份（000861）聚焦小微客群，始終踐行普惠金融，努力服務實體經(jīng)濟。依托自身的技術和資源優(yōu)勢，通過“業(yè)務聚焦、客群聚焦、城市聚焦”三大戰(zhàn)略方針，圍繞“業(yè)主貸”、“工薪貸”等兩大業(yè)務產(chǎn)品，聚焦廣州、佛山、中山等主要城市，服務細分人群，為消費者提供方便、快捷、安全的互聯(lián)網(wǎng)普惠金融服務。未來公司將繼續(xù)通過小貸業(yè)務不斷提高金融資源配置效率，在做大資產(chǎn)規(guī)模的同時提高資金周轉(zhuǎn)率，有力支持實體經(jīng)濟發(fā)展。海印股份（000861）依托健全的風險控制管理體系，借助互聯(lián)網(wǎng)手段及大數(shù)據(jù)工具，致力推動普惠金融的實現(xiàn)，提升化解各類風險的能力，不斷完善公司金融版圖通過長線布局。

　�。ǘ�）積極布局新能源，重新定義新能源生態(tài)圈

　　“新基建”成為今年最熱門詞匯之一。在今年的政府工作報告中提出，要加強新型基礎設施建設，發(fā)展新一代信息網(wǎng)絡，拓展5G應用，建設充電樁，推廣新能源汽車，激發(fā)新消費需求、助力產(chǎn)業(yè)升級。新能源汽車作為一項戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)近年來獲得了快速發(fā)展，充電樁建設也被列入了重點建設的新基建體系。

　　海印股份（000861）旗下“海印蔚藍”致力于打造新能源汽車運營基礎設施平臺，形成“以快充樁為中心，停車位和維修服務點相配套”的體系，目前保有超過600臺新能源汽車，為海印股份（000861）22個主題商場的用戶提供物流、充電等閉環(huán)的配套服務。同時，海印股份旗下“海印金控”借助互聯(lián)網(wǎng)、云計算和大數(shù)據(jù)等先進技術，為用戶提供嵌入消費場景閉環(huán)的金融服務。借力“新基建”東風，海印股份正在努力打造新能源物流+多元金融生態(tài)圈。通過應用“大保理+反向保理”的商業(yè)模型，有效的解決了市場中現(xiàn)行的問題及行業(yè)痛點，以及新能源服務運營商解決用戶導流問題。

　　海印股份（000861）也展示出大力發(fā)展新能源物流市場的信心和決心，以上半年自有資金3,000萬元向海印蔚藍增資，用以優(yōu)化與加大海印蔚藍新能源物流物流資源整合能力，高效整合覆蓋珠三角的物流客戶資源、公司金融保理牌照以及金融服務經(jīng)驗、自主新能源綜合服務平臺、以及在新能源汽車、充電樁維修、保險等領域的合作資源，打造“以金融保理為支撐，多重配套服務為場景”的新能源物流生態(tài)圈。

　�。ㄈ�）卡位核心商圈，進軍免稅商品藍海市場

　　7月28日，海印股份（000861）公告稱，正式向廣州市商務局提出申請免稅品經(jīng)營資質(zhì)牌照，并已經(jīng)相關部門回函確認收悉。廣東省作為改革開放的前沿陣地，經(jīng)濟發(fā)展充分市場化，廣州、深圳及珠海等地作為省內(nèi)GDP的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，更是憑借其特殊的地理區(qū)位率先收益。海印股份（000861）扎根華南，數(shù)十年如一日潛心經(jīng)營，已發(fā)展成為廣州市本土最大的民營商業(yè)實體，在華南區(qū)域舉足輕重，成為免稅牌照的有力競爭者。

　　海印股份（000861）商業(yè)物業(yè)資源豐富，此次更是憑借進軍免稅商品市場的良好契機，充分整合旗下商業(yè)資源。海印又一城奧特萊斯購物中心(簡稱“又一城”)是業(yè)界標桿大型購物中心，總經(jīng)營面積9萬余方，涵蓋400多個國內(nèi)外一線品牌，形成眾多國際一線品牌為引領的高端運營格局，且擁有華南第一家沃爾瑪山姆會員店。購物中心緊鄰廣州旅游核心地“長隆樂園”和廣州高鐵南站，輻射大華南乃至更大地區(qū)范圍。海印又一城作為廣州第一家，也是唯--家經(jīng)營奢飾品的奧特萊斯購物中心，其經(jīng)營范圍以國際輕奢品為主，形成眾多國際一線品牌為引領，匯集諸如ARMANI、COACH、HUGO BOSS、GUCCI、MICHAEL KORS、DIOR、VERSACE、PRADA、CELINE、MAXMARA、MIU MIU、TORY BURCH、VALENTION、菲拉格慕、寶格麗、圣羅蘭等400余個國內(nèi)外一線品牌。

　　2019年奧萊百貨商場營業(yè)額超過12億元人民幣，沃爾瑪山姆會員店營業(yè)額超過15億元人民幣，整體營業(yè)額超過27億元人民幣。值得一提的是，又一城于2018年和2019年連續(xù)兩年獲得全國奧特萊斯銷售前20強企業(yè)榮譽。海印股份（000861）若免稅品經(jīng)營資質(zhì)能在又一城申報落地成功，將進一步推動國際品牌時尚消費與廣州豐富旅游資源的商旅文良性互動，極大促進廣州商旅經(jīng)濟發(fā)展，為廣州爭取國家免稅政策試點提供成功有效示范，更為擴大內(nèi)需、提升消費和引領灣區(qū)發(fā)展發(fā)揮重要作用。

　�。ㄋ模╉槕獣r勢，聯(lián)合抖音、淘寶、天展打造“網(wǎng)紅+”經(jīng)濟新業(yè)態(tài)

　　網(wǎng)紅經(jīng)濟走俏，使得網(wǎng)紅經(jīng)濟站在資本的風口浪尖，流量與資本的深度合作給市場帶來全新的活力以及銷售的增長。海印股份（000861）與廣東省進出口商會共同開展“網(wǎng)紅+”經(jīng)濟深度合作，目前已經(jīng)與阿里淘寶、抖音、影行天下、魔音等多家?guī)ж浿辈�機構(gòu)簽訂帶貨直播協(xié)議，同時與廣東天展公司簽訂總體策劃實施“云上海印數(shù)字貿(mào)易”“海印網(wǎng)紅直播品購節(jié)”等重大活動，利用海印股份（000861）所屬各主題商場直播經(jīng)驗，以及“海印生活”線上營銷平臺強大的服務基礎，強化“網(wǎng)紅+”經(jīng)濟與其經(jīng)營戰(zhàn)略的高契合度，以及產(chǎn)品場景體驗，為產(chǎn)品和品牌賦能，進一步擴大產(chǎn)品的品牌知名度，憑借其現(xiàn)有現(xiàn)有穩(wěn)定經(jīng)營能力、品牌效應等諸多優(yōu)秀的商業(yè)資源，實現(xiàn)“網(wǎng)紅+”經(jīng)濟業(yè)績的落地變現(xiàn)。

　　海印股份（000861）在創(chuàng)始人兼董事長邵建明的帶領下，不斷開拓進取，攻城拔寨，將公司發(fā)展成為“廣州最強二房東”、“廣東省百強民企”。海印股份（000861）始終堅持與時俱進，結(jié)合當前經(jīng)濟發(fā)展形勢，不斷對旗下資產(chǎn)進行優(yōu)勝劣汰。本年更是通過主動優(yōu)化現(xiàn)有商業(yè)項目資源結(jié)構(gòu)、聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等改革措施，將持有的廣州東縉置業(yè)有限公司（以下簡稱“東縉置業(yè)”）80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給名駿合創(chuàng)公司，借以提升公司核心競爭力。此次交易將有利于公司聚焦商業(yè)主業(yè)，提高經(jīng)營效益，增加公司流動性，著力于商業(yè)物業(yè)運營的創(chuàng)新發(fā)展，符合公司長遠發(fā)展規(guī)劃及整體利益。

　　此外，公司近年財務大幅去杠桿，降低資產(chǎn)負債率，融資步入改善通道，輕資產(chǎn)商業(yè)拓展模式，彰顯成長決心。經(jīng)過多年的探索與深化改革，目前公司品牌效應顯著。公司下屬的多個主題商場在華南地區(qū)運營超過20年，已經(jīng)建立起地區(qū)品牌知名度，形成良好的聲譽。通過市場差異化經(jīng)營戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化品牌組合，推進業(yè)態(tài)多元化和招商針對性，充分滿足消費市場的新變化和新需求，為“海印又一城”的品牌建設及業(yè)績提升產(chǎn)生積極作用。

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