任澤平:是什么造就了德國房價穩(wěn)定的奇跡？

　　本文摘自《全球房地產》中信出版集團2020年4月版

　　1.德國房價長期穩(wěn)定的奇跡

　　舉世贊嘆德國制造和德國房價長期穩(wěn)定的奇跡。 “二戰(zhàn)”后，德國不僅很好地解決了住房短缺問題，套戶比從1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面積達46.5平方米；還保持了房價長期穩(wěn)定，在全球此起彼伏的房地產大泡沫中獨善其身，1970—2017年，德國名義房價指數(shù)僅上漲2.3倍，年均增速只有2.6%，同期，英國、法國、美國分別上漲52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分別高達8.8%、6.1%和5.5%。

　　德國還形成了獨具特色的住房市場結構。居住結構上以租房為主流，德國住房自有率為45%，55%的人口租房居住，租賃群體人均住房面積為38平方米，租賃條件較好。供應結構以居民所有為主，多類機構有力補充，居民家庭持有住房81%。房齡結構上展現(xiàn)“住房質量奇跡”，住房持久耐用，70%以上的住房房齡超過40年，27%超過70年，14%為百年老宅。

　　見賢思齊，是什么造就了德國房價穩(wěn)定的奇跡？

　　2.德國住房制度有三大支柱，其中穩(wěn)健的金融制度和完備的租賃制度起到了至關重要的作用

　�。�1）穩(wěn)健的金融制度

　　央行的自我約束和貨幣政策目標�！岸�戰(zhàn)”以后，德國央行的首要目標是保持物價穩(wěn)定，其次才是經濟增長。1998年，歐洲央行成立，總部設在德國法蘭克福，很大程度上繼承了德國央行嚴控通脹的貨幣政策傳統(tǒng)。《馬斯特里赫特條約》使歐洲央行成為世界上獨立性最強的中央銀行，規(guī)定物價穩(wěn)定是歐洲央行壓倒一切的長期目標。1950—2017年，德國CPI年均增速僅2.4%，通脹控制能力是全球典范。

　　住房金融體系以商業(yè)按揭為主，輔以獨特的住房儲蓄，引導居民理性加杠桿。德國按揭貸款的首付比例通常在20%~30%，在國際對比中處于相對較高水平，住房貸款以固定利率合同為主。推行獨特的住房儲蓄模式，先存后貸，以存定貸，專業(yè)經營，固定低息。德國居民房貸占GDP的比重僅為36%，居民負債占GDP的比重僅為53%，居民杠桿在發(fā)達國家中處于顯著偏低水平。

　　（2）完備的租賃制度

　　德國充分保障租戶權益，成功地實現(xiàn)了租購并舉、租購同權。德國住房自有率僅45%，55%的人口租房居住，柏林、漢堡等大城市更高達80%以上，而且租賃群體人均住房面積達38平方米，同樣能較好地滿足居住需求，是租賃需求與購房需求實現(xiàn)均衡發(fā)展的典范，這離不開德國對租房者權益的全面保障。

　　完善的法律保障。德國通過《民法典》《住房租賃法》《住房補貼法》《經濟犯罪法》等完善的法律體系，加強租約保護與租金限制，充分保障租戶權益。一是租約保障。租賃合同默認為無固定期限合同，房東要解約，必須符合法定的特殊情形，僅限于租戶違約、自住需求、重大經濟性改造開發(fā)等。租戶在房東轉讓住房時享有優(yōu)先購買權。二是租金限制，包括限制提租、限制漲幅、限制過高租金。房東要上調租金，必須滿足租金15個月未變，且目標租金不超過市政當局或其他城市的大小、設施、質量、位置等條件相當?shù)耐�類型住房的租金標準。租金�?年內漲幅不得超過20%，在市政府判定的住房供應嚴峻的特殊區(qū)域不得超過15%，特殊限制期最長5年。在市政府判定的住房供應嚴峻的特殊區(qū)域，新簽訂租賃合同的租金不得超過租金標準的1.1倍；房東目標租金過高，將可能面臨高額罰款和長期監(jiān)禁處罰。

　　　�。�3）均衡的稅收制度

　　交易環(huán)節(jié)征收重稅；使用環(huán)節(jié)征收二套住房稅，減少空置；保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅。住房稅收占全國稅收收入的比重僅為3.7%，占財政收入的比重僅為1.9%，居民住房稅收負擔較低。

　　交易環(huán)節(jié)有不動產交易稅、差價盈利所得稅、遺產稅和贈與稅。不動產交易稅稅率高達3.5% ~ 6.5%，疊加公證費、不動產登記費、中介服務費等各類交易費用，交易成本可達10%甚至更高，對交易獲利部分還要征收差價盈利所得稅，只有轉讓前用于長期出租或自住的住房，才予免征。

　　使用環(huán)節(jié)有二套住房稅和租金收入所得稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎，增加了居民占用多套住房的成本，引導居民不超額占用住房，減少住房空置。2017年德國住房空置率只有3.2%。

　　保有環(huán)節(jié)僅對土地所有權征收土地稅，住房無須納稅，土地稅實際稅率低，鼓勵居民長期持有。

　　3.啟示：政府強調對居民的住房責任，住房不僅是經濟發(fā)展手段，也是社會保障

　　第一，德國在對房地產定位上強調政府對居民的住房責任，在經濟發(fā)展戰(zhàn)略上強調制造業(yè)，對房地產依賴度低。政府建立以居住為導向、以法律為基石、三大支柱鼎立的住房制度，持續(xù)完善法律以明確住房責任，建設金融、稅收、租賃三大制度（見圖0.7），從量、價、質三方面踐行住房責任：戶均1套是政府應予保障的需求；住房支出占收入的15%~20%為合理水平；支持業(yè)主通過改擴建提高住房現(xiàn)代化水平。德國實行土地私有制，土地主要歸自然人、法人等私人所有，政府對土地財政依賴度低。房地產業(yè)在德國主要經濟指標中的占比一直保持平穩(wěn)，并不是經濟增長的引擎。德國支柱性產業(yè)在20世紀90年代以前靠制造業(yè)，在90年代以后靠“現(xiàn)代服務業(yè)+制造業(yè)”。

　　第二，住房制度發(fā)展應與經濟發(fā)展階段相適應，高速增長期重建設，增速換擋后重租賃。在經濟高速增長階段，進行大規(guī)模住房建設，既有助于拉動其他產業(yè)，促進經濟增長，也有助于提高居民收入，改善住房消費水平。但經濟轉向中高速增長階段，若繼續(xù)大規(guī)模建房，則會擠占寶貴的信貸資源，影響實體經濟發(fā)展，還會積累泡沫風險。經濟增速換擋期，要更加關注租賃，保障低收入群體的住房需求。

　　第三，城市化進程與住房供需格局，推動住房制度建設。

　　城市化初期階段，城市化進程啟動，住房缺口不斷擴大，由于工業(yè)化水平比較低，尚不具備大規(guī)模住房建設的基礎，應采取政府主導的住房分配制度。

　　城市化中期階段，居民大量進城，住房缺口處于高位，居住需求重要性提升，同時擴大供給成為可能，政府應加大金融財稅支持力度，撬動市場建房。

　　城市化后期階段，城市化速度仍較快，但住房增量越過頂點，存量市場體量可觀，重要性顯著提升，政府應加強對需求側保障，特別是租賃制度建設。

　　城市化末期階段，城市人口增量顯著減少，套戶比保持在1以上，住房總量充裕，居住需求和供給的增量都較小，投機性需求對市場的邊際影響顯著，政府應完善稅收制度建設，對交易環(huán)節(jié)征收重稅，遏制投機。

　　第四，德國也有其特殊性，城市經濟發(fā)展均衡，德國人并非大城市不可。德國城市體系具有均衡化、特色化的特征：產業(yè)布局均衡，每個州都以先進制造業(yè)或現(xiàn)代服務業(yè)為主導產業(yè)；經濟發(fā)展水平相當，人均GDP最高的州是全國的164%；住房供給均衡，各州的人均住房套數(shù)為0.48~0.58套，不存在明顯短缺的地區(qū)。人口布局分散化，人口第一大城市柏林只有357萬人，占全國人口的比重僅為4%，遠低于法國、英國、日本等體量相近經濟體首都城市10%左右的平均水平。

　　基本信息

　　書名：全球房地產

　　書號：ISBN 978-7-5217-1493-7

　　作者：夏磊 任澤平 著

　　出版時間：2020.4

　　定價：72.00

　　頁數(shù)：464

　　字數(shù)：400千字

　　印張：29

　　出版社：中信出版集團

　　　作者簡介

　　夏磊

　　恒大研究院常務副院長、房地產行業(yè)首席研究員、住房和城鄉(xiāng)建設部科技委房地產市場服務專業(yè)委員會委員、中國房地產業(yè)協(xié)會房地產市場與住房保障分會副會長、中國人民大學財金學院金融碩士業(yè)界導師。曾在住房城鄉(xiāng)建設部任職多年，長期從事房地產調控和公積金政策研究和制定，作為主要執(zhí)筆人起草《中國房地產金融報告（2014）》、國家標準《住房公積金支持保障性住房項目貸款業(yè)務規(guī)范》、《住房公積金個人住房貸款業(yè)務規(guī)范》等，是近十年來中國房地產政策變化的親歷者和見證者。曾任方正證券(601901,股吧)房地產首席分析師。出版學術暢銷書《房地產周期》。財新、新浪財經、今日頭條專欄作家。

　　任澤平

　　恒大集團首席經濟學家（副總裁級）、研究院院長。曾先后擔任國務院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，方正證券首席經濟學家、研究所聯(lián)席所長。兼任中國民營經濟研究會副會長，首都金融智庫專家，全國工商聯(lián)智庫委員會委員，科技部國家高新區(qū)升級評審專家，中國新供給經濟學50人論壇成員，中國人民大學、中央財經大學、對外經貿大學、南開大學等兼職導師。中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士后。曾參與重大文件和改革方案起草，在《人民日報》《經濟研究》等報刊發(fā)表文章數(shù)百篇，出版專著和譯著《宏觀經濟結構研究》《從奇跡到成熟：韓國轉型經驗》《大勢研判：經濟、政策與資本市場》《房地產周期》《新周期：中國宏觀經濟理論與實戰(zhàn)》《全球貿易摩擦與大國興衰》等。

　　　內容簡介

　　房地產在全球每個國家都至關重要。它是民生的保障、國民經濟的支柱、財富的象征、大類資產配置的核心、金融危機的策源地。

　　為什么世界各經濟體的房地產市場表現(xiàn)差異巨大？有的陷入高房價困境，導致沉重的經濟和社會問題，如中國香港和英國；有的暴漲暴跌，引發(fā)大規(guī)模經濟金融危機，如美國和日本；有的卻成功實現(xiàn)房價長期穩(wěn)定和居者有其屋，如德國和新加坡。

　　十多年來，我們帶著這些問題，跟蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內地等的房地產市場運行，在全球大視野和歷史維度下，邏輯逐漸清晰、真相開始展現(xiàn)。

　　住房制度決定房地產市場！

　　住房制度是破譯房地產運行的基因密碼！

　　土地、金融、稅收、保障、租賃五大制度是問題的關鍵！

　　房價還會漲嗎？房子還能買嗎？房產稅會推出嗎？危機會爆發(fā)嗎？中國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的康莊大道在哪？所有這些問題都迎刃而解，答案就在本書。

　　重磅推薦

　　黃奇帆（中國國際經濟交流中心副理事長）

　　房地產業(yè)是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的行業(yè)，不僅涉及建筑業(yè)、制造業(yè)等生產資料部門，而且涉及金融、商業(yè)、文化等服務產業(yè)，更與老百姓(603883,股吧)的財產、民生福祉息息相關。因此，對任何一個國家來說，房地產業(yè)都是國民經濟中的重要產業(yè)。實現(xiàn)房地產業(yè)長遠健康發(fā)展，需要抓好金融、土地、財稅、投資、法制五個關鍵環(huán)節(jié)，加快建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。抓好了，就能實現(xiàn)“房住不炒”的戰(zhàn)略目標。

　　楊偉民（第十三屆全國政協(xié)常委，全國政協(xié)經濟委員會副主任）

　　有什么樣的住房制度，就有什么樣的房地產市場�！胺孔〔怀础北仨氂啥嘀黧w供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度來保障。

　　馮俊 （中國房地產業(yè)協(xié)會會長）

　　《全球房地產》通過剖析有代表性的若干國家和地區(qū)的房地產市場發(fā)展癥結，反思中國房地產發(fā)展的得與失，并且從制度性缺陷來思考問題。我們在討論所謂規(guī)律的時候，如果不觸及制度性不足，往往會莫衷一是。這也是作者視野廣博深邃，思想深刻性之所在。

　　丁祖昱（易居企業(yè)集團CEO，中國房地產業(yè)協(xié)會常務理事）

　　《全球房地產》以橫寬視野和垂直深度探討我國住房制度改革的大道。用一本書看懂世界房地產，在世界坐標中尋找中國樣本。誠為決策者、從業(yè)者和購房投資者必備之“理論重器”。

　　吳曉波（財經作家）

　　房地產是經濟周期之母，是居民最關心的資產配置。什么決定房地產市場？想讀懂全球和中國房地產的激蕩大歷史，看《全球房地產》是捷徑。這本書解碼真相，透視本質，引人入勝，富有現(xiàn)實意義。

　　管清友（經濟學家，投資人）

　　《全球房地產》是一部很扎實的研究著作。這本書從住房制度角度解釋和分析了全球主要經濟體房地產市場的差異所在，并對中國房地產70年發(fā)展做了制度層面的深刻剖析，是一部關心房地產行業(yè)和市場的相關人士的可讀之書。

　　編輯推薦:

　　　　1、為什么要讀這本書？

　　房地產如此重要，它是國民經濟的支柱、財富的象征、大類資產配置的核心、經濟周期之母、民生的保障、金融危機的策源地。

　　中國房地產運行僅20多年，很多問題眾說紛紜，不識廬山真面目，只緣身在此山中。如果我們把視野投向全球，用歷史維度和數(shù)據邏輯來標準度量，發(fā)現(xiàn)那些房地產運作上百年的發(fā)達經濟體，自有成功和失敗的案例供我們借鑒。

　　房價還會漲嗎？房地產是國民經濟的支柱產業(yè)嗎？房產稅會推出嗎？房地產泡沫什么時候會破？

　　這些問題，表面雜亂無章，當我們細細研究典型經濟體的百年房地產運行史，用更加開闊的全球視野、更加縱深的歷史維度和更加扎實的數(shù)據邏輯來觀察當下，才能在眾說紛紜中撥云見霧，尋找到真正的答案。

　　　　2、你為什么需要這本書？

　　如果你是房地產從業(yè)者，你需要一本工具書，掌握全球房地產的市場變遷；

　　如果你是房地產持有者，你需要一本有周期視野的書，判斷自己的資產配置是否恰當；

　　如果你是資本市場投資者，你需要一本參考書，復盤房地產與金融市場的聯(lián)動規(guī)律；

　　如果你是公共政策制定者，你需要一本實證報告集，回顧國外住房政策和房地產市場的互動影響；

　　如果你是專業(yè)研究者，你需要一套方法論，檢查自己的分析框架。

　　即使你只是對房地產僅是略感興趣，那也不該錯過這本兼具冷靜客觀的專業(yè)性和刺激生動的趣味性的“全球房地產故事會”。

　　　　3、為什么這是一本關于房地產的好書？

　　十年磨一劍。十多年來，本書作者帶著對房地產的問題跟蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內地等的房地產市場運行，開闊的全球視野、縱深的歷史維度、扎實的數(shù)據邏輯，幾十萬字書稿的背后是上千萬字的文獻積累，苦讀一手資料、用數(shù)據說話、用規(guī)律回答問題，不泛泛而談，更不人云亦云。

　　本書選擇的重點研究樣本，代表性強，案例豐富而生動，國際視野寬廣，歷史縱深感和厚重感十足；本書明確提出“住房制度是破譯房地產運行的基因密碼”、“有什么樣的住房制度，就有什么樣的房地產市場”，深度解析住房制度和房地產市場的關系，屬業(yè)界首創(chuàng)。

　　歷史不會簡單重復，但總會押著相同的韻腳。

　　這本書，帶您深度理解房地產那些事兒……

　　　目 錄

　　導 論 / 001

　　上 篇 全球房地產：市場表現(xiàn)與制度基因

　　第一章 中國香港為何深陷高房價困境 / 071

　　第一節(jié) 經濟高度繁榮，住房面臨困境 / 073

　　第二節(jié) 香港住房制度支柱 / 076

　　第三節(jié) 地價房價螺旋上漲機制：供地不足鑄就高房價，高房價推高地價 / 096

　　第二章 英國房價何以剛性上漲 / 099

　　第一節(jié) 高品質與高房價的共同體 / 101

　　第二節(jié) 英國住房制度支柱 / 105

　　第三節(jié) 土地供應不足、人口持續(xù)流入、金融市場化共同推動房價剛性上漲 / 130

　　第三章 美國60年房地產大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕 / 135

　　第一節(jié) 史上最長的房地產大牛市 / 137

　　第二節(jié) 美國住房制度支柱 / 143

　　第三節(jié) 房地產神話破滅三部曲：資產價格下降、流動性枯竭、信用緊縮 / 162

　　第四章 日本房地產市場大起大落的終極邏輯 / 173

　　第一節(jié) 日本兩次房地產危機的催生、爆發(fā)及后果 / 175

　　第二節(jié) 從喧囂到沉寂：掉下人口懸崖的日本 / 190

　　第三節(jié) 日本住房制度支柱 / 194

　　第四節(jié) 泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的副產品 / 214

　　第五章 德國房價長期穩(wěn)定之謎 / 217

　　第一節(jié) 德國房地產市場奇跡 / 219

　　第二節(jié) 德國住房制度支柱 / 221

　　第三節(jié) 房價長期平穩(wěn)運行機制：金融穩(wěn)健、租購并舉、城市協(xié)調發(fā)展 / 237

　　第六章 新加坡如何實現(xiàn)“居者有其屋” / 243

　　第一節(jié) 高住房自有率奇跡 / 245

　　第二節(jié) 新加坡住房制度支柱 / 247

　　第三節(jié) 如何使用政府和市場兩種力量實現(xiàn)“居者有其屋”的政治理想 / 268

　　下 篇 中國房地產：制度建設與未來展望

　　第七章 中國房地產70年簡史 / 275

　　第一節(jié) 住房嚴重不足的福利公房時代（1949—1978年） / 277

　　第二節(jié) 房改啟動前的曙光乍現(xiàn)（1978—1994年） / 279

　　第三節(jié) 全民進入商品住房新時代（1998年至今） / 282

　　第四節(jié) 中國房地產市場回顧與反思 / 285

　　第八章 中國住房制度支柱 / 291

　　第一節(jié) 住房金融制度：以商業(yè)按揭為主、公積金為輔 / 293

　　第二節(jié) 土地制度：兩權分離、用途管制、供應壟斷 / 299

　　第三節(jié) 稅收制度：重增量輕存量，重交易輕保有 / 306

　　第四節(jié) 租賃制度：進入租售并舉新時代 / 312

　　第五節(jié) 住房保障制度：多渠道、分層次、高覆蓋 / 316

　　第六節(jié) 中國住房制度的反思 / 321

　　第九章 中國房地產市場發(fā)展趨勢 / 327

　　第一節(jié) 未來中國房地產市場空間有多大 / 329

　　第二節(jié) 當前房地產市場風險有多大 / 352

　　第三節(jié) 未來行業(yè)集中度能有多高 / 361

　　第四節(jié) 從國際經驗來看中國房企的三種未來之路 / 363

　　第十章 房地產稅的國際經驗與中國實踐 / 389

　　第一節(jié) 發(fā)達經濟體房地產稅怎么收 / 391

　　第二節(jié) 房地產稅能否替代土地出讓收入 / 395

　　第三節(jié) 中國房地產稅的改革歷程、征收現(xiàn)狀及效果 / 413

　　第四節(jié) 房地產稅出臺的最佳時機和預期影響 / 420

　　啟 示 住房制度深度塑造房地產市場 / 427

　　第一節(jié) 房地產過度金融化是風險之源 / 429

　　第二節(jié) 土地供給是房價的直接決定因素 / 432

　　第三節(jié) 稅收是短期調節(jié)因素 / 435

　　第四節(jié) 租購并舉的市場才是健康的房地產市場 / 436

　　第五節(jié) 住房保障是對中低收入階層的必要支持 / 438

　　參考文獻

　　致謝