所謂“春雷驚百蟲(chóng)”，是指驚蟄時(shí)節(jié)，春雷始鳴，驚醒蟄伏于地下越冬的蟄蟲(chóng)。

　　2020年3月5日 ，驚蟄，是二十四節(jié)氣中的第三個(gè)節(jié)氣。時(shí)至驚蟄，陽(yáng)氣上升、氣溫回暖、春雷乍動(dòng)、雨水增多，萬(wàn)物生機(jī)盎然。

　　躁動(dòng)的房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上發(fā)威，多只股票沖上漲停板，部分股票甚至是連續(xù)兩天漲停，也就是20%的收益出現(xiàn)了，這一定是比買(mǎi)房更快的賺錢(qián)方式。

　　01

　　小心踩雷的開(kāi)發(fā)商

　　對(duì)于地產(chǎn)股為何會(huì)大漲，原因并不復(fù)雜，一方面基建當(dāng)中涵蓋了地產(chǎn)以及建筑等板塊，因此一定程度上房地產(chǎn)會(huì)因此受益。另外一方面，從股價(jià)以及業(yè)績(jī)方面，地產(chǎn)股中大部分要優(yōu)于部分科技類(lèi)股票，并且多數(shù)地產(chǎn)股經(jīng)歷了充分的調(diào)整，因此受到了投資者的關(guān)注和參與。

　　當(dāng)然，并非所有的房地產(chǎn)股票都優(yōu)質(zhì)，這里面仍需要區(qū)別對(duì)待，特別是2019年報(bào)存在踩雷的房企，對(duì)于這些公司的股票一定要慎重。

　　從近期有一定表現(xiàn)的股票中可以發(fā)現(xiàn)，昔日業(yè)績(jī)表現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的上海新黃浦(600638,股吧)（股票代碼：600638）在2019年存在很大的業(yè)績(jī)壓力。

　　經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)初步測(cè)算，新黃浦預(yù)計(jì)2019 年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司 股東的凈利潤(rùn)約為-3.71 億元，與上年同期相比將出現(xiàn)虧損。

　　歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)約為-4.04 億元，與上年同期相比將出現(xiàn)虧損。

　　對(duì)于新黃浦本期業(yè)績(jī)預(yù)虧的主要原因包括：

　　1、2019 年，鋼材市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大幅波動(dòng)，同時(shí)，因下游需求 端出貨量減少，導(dǎo)致上游供貨商資金鏈緊張，行業(yè)違約率有所上升。 公司控股子公司欣龍新干線供應(yīng)鏈（上海）有限公司開(kāi)展螺紋鋼現(xiàn)貨貿(mào)易業(yè)務(wù)，受行業(yè)景氣度影響出現(xiàn)欠款回收風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)公司承擔(dān)損失 的敞口為 2.74 億元左右。

　　2、2019 年，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步增大，企業(yè)面臨的信用環(huán)境有 所惡化，金融業(yè)全行業(yè)不良率出現(xiàn)反彈，政策面對(duì)非銀機(jī)構(gòu)的渠道清理和業(yè)務(wù)整頓力度則持續(xù)加強(qiáng)。公司及控股子公司在此市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，對(duì)截至 2019 年 12 月 31 日末的對(duì)外投資項(xiàng)目進(jìn)行了減值測(cè)試，基于 謹(jǐn)慎性原則，公司 2019 年擬計(jì)提減值準(zhǔn)備 2.11 億元左右。

　　對(duì)于主打房地產(chǎn)銷(xiāo)售的新黃浦原本對(duì)于2019年是充滿期待，可謂是懷揣夢(mèng)想“2019年是公司新三年規(guī)劃起始之年，做好這一年工作，對(duì)于公司繼往開(kāi)來(lái)，實(shí)現(xiàn)新一輪跨越式發(fā)展，具有風(fēng)向標(biāo)式的意義�！�

　　只是天不遂人愿，市場(chǎng)是現(xiàn)實(shí)而又殘酷的。

　　陽(yáng)光新業(yè)股份（股票代碼：000608）也曾經(jīng)是一家頗有名氣和實(shí)力的房企，然而時(shí)過(guò)境遷，雖然主營(yíng)業(yè)務(wù)依舊是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，投資性房地產(chǎn)出租與資產(chǎn)管理輸出服務(wù)。

　　但這家沒(méi)有實(shí)際控制人的企業(yè)，動(dòng)蕩的局面很難改變。業(yè)績(jī)?nèi)缤�股價(jià)下滑的厲害，有人說(shuō)，陽(yáng)光新業(yè)更像是一種存在的殼資源。京基集團(tuán)一度籌劃接盤(pán)，然而半年的時(shí)間過(guò)去了，依舊沒(méi)有個(gè)結(jié)果。

　　陽(yáng)光新業(yè)在公告里曾表示：鑒于本公司第一大股東 ETERNAL PROSPERITY DEVELOPMENT PTE.LTD.與京基 集團(tuán)有限公司籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)距本公司首次對(duì)外披露已經(jīng)歷半年，交易雙方 仍未就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜簽訂任何協(xié)議及/或備忘錄，上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易尚存在重大不確定性，請(qǐng)投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　陽(yáng)光新業(yè)原本有機(jī)會(huì)跟旭輝合作，然而雙方并非是友好的方式來(lái)處理，旭輝的舉牌并未獲得陽(yáng)光新業(yè)的董事會(huì)名額。

　　2019年2月18日，陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，宣布2019年第二次臨時(shí)股東大會(huì)的決議結(jié)果。其中，旭輝提名的三名非獨(dú)立董事候選人和兩名獨(dú)立董事候選人全部落選。

　　不知道，等待陽(yáng)光新業(yè)的到底是什么，然而動(dòng)蕩依舊持續(xù)，這一次是換人。

　　2020年2月26日，陽(yáng)光新業(yè)發(fā)布公告稱，楊寧因個(gè)人原因，申請(qǐng)辭去公司總裁職務(wù)。目前，楊寧仍保留著公司董事一職。經(jīng)公司董事長(zhǎng)唐軍先生提名，公司董事會(huì)同意聘請(qǐng)常立銘為公司新任總裁。

　　上述房企，只是諸多地產(chǎn)公司中的個(gè)別案例，年報(bào)容易暴雷的房企一定還會(huì)有很多，對(duì)于那些2019年就很尷尬的房企，2020年恐怕仍是積重難返。

　　02

　　物業(yè)并非金鑰匙

　　有種說(shuō)法，物業(yè)服務(wù)類(lèi)公司是非�？春玫漠a(chǎn)業(yè)，甚至有說(shuō)，他們是嘴里含著金鑰匙出生的。其實(shí)，這可能未必都是事實(shí)，并不是所有物業(yè)服務(wù)公司都值得被看好，至少這個(gè)行業(yè)充滿了變數(shù)。

　　先來(lái)看一下招商積余（股票代碼001914）

　　招商積余披露的2019年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)較上年同期預(yù)計(jì)減少54,661.34 萬(wàn)元—59,661.34 萬(wàn)元，同比下降 63.81%—69.65%。

　　主要原因如下：

　　1、上年同期確認(rèn)轉(zhuǎn)讓 3 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益合計(jì) 124,283.36 萬(wàn)元， 此項(xiàng)屬于非經(jīng)常性損益，本報(bào)告期無(wú)同類(lèi)投資收益；

　　2、本報(bào)告期因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的公允變動(dòng)收益較上年同期 減少約 2,467.74 萬(wàn)元，此項(xiàng)屬于非經(jīng)常性損益；

　　3、本報(bào)告期因進(jìn)項(xiàng)稅加計(jì)扣除等取得的其他收益較上年同期增加約 2,480.73 萬(wàn)元，此項(xiàng)屬于非經(jīng)常性損益；

　　4、上年同期公司下屬子公司天津格蘭云天置業(yè)有限公司、龍巖紫金中航房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及衡陽(yáng)中航地產(chǎn)有限公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 30,286.27 萬(wàn)元， 故本報(bào)告期資產(chǎn)減值損失較上年同期減少約 32,963.82 萬(wàn)元；

　　5、本報(bào)告期利潤(rùn)總額較上年同期減少，故本報(bào)告期所得稅費(fèi)用較上年同期 減少約 27,938 萬(wàn)元。

　　此外，減持的壓力同時(shí)存在，持有公司股份 7,607,820 股（占公司總股本的 0.72%）的股東西安飛機(jī)工業(yè) (集團(tuán))有限責(zé)任公司計(jì)劃在自減持計(jì)劃預(yù)披露公告披露之日起 15 個(gè)交易日后的 6 個(gè)月內(nèi)（窗口期不減持）以集中競(jìng)價(jià)方式減持公司股份 7,607,820 股（占公司 總股本的 0.72%）。

　　盡管短期內(nèi)業(yè)績(jī)上承壓，但有券商依舊看好，其觀點(diǎn)認(rèn)為，“盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售受到一定影響，但行業(yè)中，物業(yè)板塊由于其需求剛性等行業(yè)特性，受疫情影響相對(duì)較小�！�

　　或許，對(duì)于疫情的影響并未充分體現(xiàn)。事實(shí)上有物業(yè)公司已經(jīng)表明存在壓力，特別是對(duì)于物業(yè)費(fèi)收繳以及租金的減免都會(huì)對(duì)于業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

　　3月2日晚間深物業(yè)A(000011)發(fā)布公告稱，為共同抗擊疫情，支持企業(yè)緩解經(jīng)營(yíng)困難，公司決定實(shí)行物業(yè)租金減免措施。

　　其公告顯示，此次減租的范圍涉及公司本部及所屬企業(yè)持有、委托管理及代管的物業(yè)，含廠房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、寫(xiě)字樓、商鋪、經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)、配套服務(wù)用房等。涉及物業(yè)面積約30.51萬(wàn)平方米，其中深圳市內(nèi)物業(yè)28.31萬(wàn)平方米，深圳市外2.20萬(wàn)平方米。

　　深物業(yè)表示，按照租賃合同預(yù)計(jì)共減免租金2495.68萬(wàn)元，預(yù)計(jì)減少公司2020年?duì)I業(yè)收入約2376.84萬(wàn)元，剔除托管、代管物業(yè)分成及管理費(fèi)后，在不考慮其他成本費(fèi)用的情況下，減少公司凈利潤(rùn)約1507.66萬(wàn)元。

　　有人發(fā)愁，有人則因?yàn)橛绣X(qián)，就是任性。

　　南都物業(yè)(603506,股吧)方面近期表現(xiàn)也較為特別，近期連續(xù)公告來(lái)了三次購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。

　　根據(jù)此前公告發(fā)現(xiàn)，“同意公司使用最高額度不超過(guò) 17,000萬(wàn)元人民幣的閑置募集 資金進(jìn)行現(xiàn)金管理，同意公司使用最高額度不超過(guò) 60,000萬(wàn)元人民幣（含）的 閑置自有資金進(jìn)行現(xiàn)金管理，上述額度可滾動(dòng)使用�！�

　　春雷乍動(dòng)、萬(wàn)物生機(jī)盎然。驚蟄，意味著春天的到來(lái)。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商們而言，則是2019年的年報(bào)披露在即，一切都將被重新審視。2020年，則是更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：房企觀察。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。