日前，北京市公安局海淀分局發(fā)布情況通報(bào)稱(chēng)，針對(duì)有投資人舉報(bào)北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司及中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司從事非法集資活動(dòng)的情況，公安機(jī)關(guān)已對(duì)相關(guān)公司立案?jìng)刹�，警方依法刑事拘留犯罪嫌疑�?8人。

　　2018年10月，中安民生“以房養(yǎng)老”騙局被曝光時(shí)，已有17位老人被騙抵押金額超過(guò)3100萬(wàn)元�！爸邪裁裆�”一事揭開(kāi)了部分公司打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)進(jìn)行欺詐的冰山一角。

　　與“以房養(yǎng)老”騙局的熱相反的則是真正的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的冷。

　　券商中國(guó)記者了解到，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開(kāi)展四年來(lái)以來(lái)，目前共有4家保險(xiǎn)公司獲得了開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的資格，但僅有兩家保險(xiǎn)公司推出了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，目前實(shí)際開(kāi)展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽一家。截至2019年4月，幸福人壽推出的”以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品累計(jì)承保194單(133戶(hù))。

　　“以房養(yǎng)老”李鬼頻出

　　以房養(yǎng)老的概念很寬泛，除了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，還有租房養(yǎng)老、售房養(yǎng)老，以及銀行的反向抵押等業(yè)務(wù)模式，其中最常被稱(chēng)作“以房養(yǎng)老”的就是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。 在以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的推進(jìn)舉步維艱之時(shí)，卻有少數(shù)不法分子打著“以房養(yǎng)老”的幌子，騙取老年人房產(chǎn)。

　　前不久，多位老人與北京中安民生簽署了“資產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品”合同，并購(gòu)買(mǎi)了中安民生旗下的退休系列產(chǎn)品，最終陷入“房錢(qián)兩失”的困局。北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院近日宣判的另一起打著“免費(fèi)養(yǎng)老”、“以房養(yǎng)老”旗號(hào)的非法集資案，亦涉及1300多位老年人。

　　梳理這些詐騙手法可以發(fā)現(xiàn)，以房養(yǎng)老中的“李鬼”之所以能吸引眾多老人，除了“免費(fèi)養(yǎng)老”的噱頭外，還有高收益允諾和借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)的虛假宣傳。例如，據(jù)媒體報(bào)道，一種典型的方式是老人將自己的房本抵押給他人，并與其簽署了貸款合同，借款利息一般為月息2%，然后再將獲得的資金購(gòu)買(mǎi)中安民生旗下的“資產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品”。

　　幸福人壽相關(guān)人士表示，區(qū)別真假“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，主要有三點(diǎn)需要注意：

　　一是正規(guī)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品全稱(chēng)為“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，由專(zhuān)業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)，除按月領(lǐng)取養(yǎng)老金至身故外，老人不需要支付額外的費(fèi)用。假的“以房養(yǎng)老”短期理財(cái)多建立在高額收益的誘惑之下，老人在抵押房產(chǎn)的時(shí)候，往往會(huì)被要求簽一份借款合同。

　　二是“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)合同期內(nèi)，房屋所有權(quán)歸老人所有，老人身故后保險(xiǎn)公司方可處置。投保全程及投保之后，房產(chǎn)證都在老人手中，因此后續(xù)保險(xiǎn)公司處置房產(chǎn)時(shí)需要約定的繼承人配合。假的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目中，有的機(jī)構(gòu)會(huì)要求老人簽署全項(xiàng)委托公證書(shū)，導(dǎo)致房產(chǎn)處置權(quán)利被全項(xiàng)轉(zhuǎn)讓給相關(guān)中介機(jī)構(gòu)，中介公司后期可以自主賣(mài)掉房產(chǎn)。

　　三是房產(chǎn)處置時(shí)的所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以?xún)敻侗ｋU(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老人的繼承人追償。

　　此外，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的猶豫期為30個(gè)自然日，消費(fèi)者在此期限內(nèi)如不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同，以減少可能發(fā)生的損失。

　　“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)四年累計(jì)承保194單

　　真正的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，實(shí)際上是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

　　其操作方式是，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

　　該產(chǎn)品面對(duì)的投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，提供老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的為具備一定資質(zhì)的保險(xiǎn)公司。

　　2014年6月，原保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，正式啟動(dòng)反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個(gè)城市。2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品獲批上市銷(xiāo)售，試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)正式擴(kuò)大到全國(guó)范圍。

　　不過(guò)，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開(kāi)展以來(lái)，整體進(jìn)展不算快。四年來(lái)，共有4家保險(xiǎn)公司獲得開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的資格，但僅有兩家保險(xiǎn)公司推出住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，目前實(shí)際開(kāi)展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽一家。

　　券商中國(guó)記者從幸福人壽了解到，截至2019年4月，幸福人壽推出的《幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A 款)》產(chǎn)品累計(jì)承保194單(133戶(hù))。其中北京、上海、廣州三地的保單數(shù)占比較多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該保險(xiǎn)產(chǎn)品平均每月每戶(hù)發(fā)放養(yǎng)老金近8000元，根據(jù)地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格的不同，每戶(hù)領(lǐng)取每月最高3萬(wàn)多元，最低近2000元。

　　幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)辦公室高級(jí)專(zhuān)員陳磊說(shuō)，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)比較適合的人群是失獨(dú)、孤寡、空巢老人或者子女支持的老人。例如， 77歲的劉阿姨在上海擁有一套小房子，再婚喪偶無(wú)子女，退休后靠每月850元的救濟(jì)金生活，看到新聞報(bào)道關(guān)于反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的報(bào)道后，由外甥前來(lái)咨詢(xún)并最終投保。她的房產(chǎn)價(jià)值經(jīng)評(píng)估為140萬(wàn)元，現(xiàn)在除了救濟(jì)金外，劉阿姨每月可以額外領(lǐng)到6000元。

　　按照產(chǎn)品設(shè)計(jì)，劉阿姨可以在這棟房子里居住并領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸投保時(shí)約定的繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以?xún)敻侗ｋU(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老人的家屬追償。

　　小眾業(yè)務(wù)的擴(kuò)容難題

　　從全國(guó)范圍和該項(xiàng)業(yè)務(wù)本身發(fā)展來(lái)看，四年展業(yè)194單的保單量并不算大。但從幸福人壽的角度來(lái)看，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的辦理流程比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品更復(fù)雜，目前做到這樣已經(jīng)很不容易了。

　　第一大主因是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)本身就是小眾業(yè)務(wù)。幸福人壽介紹，四年多年來(lái)，前來(lái)咨詢(xún)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的家庭有幾萬(wàn)戶(hù)，最終之所以大部分無(wú)法完成投保，主要有三點(diǎn)原因：一是年齡不合適，二是房子不合適，三是投保阻力大。

　　根據(jù)設(shè)計(jì)，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保年齡為60歲-85歲，而不少前來(lái)咨詢(xún)的是50多歲的中年人；其次房子產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也影響投保，例如有的房子是單位產(chǎn)權(quán)房，不能外部流通，不符合抵押要求；還有的是老人曾離婚或喪偶，房子產(chǎn)權(quán)不完全屬于老人，析產(chǎn)過(guò)程中也有不少不可控因素，會(huì)影響投保成功率。

　　反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)舉步維艱的另一主因是，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一項(xiàng)涉及主體相當(dāng)多的復(fù)雜業(yè)務(wù)。主要包括兩個(gè)方面：一是投保人對(duì)產(chǎn)品的理解需要時(shí)間消化，二是辦理流程涉及多個(gè)外部環(huán)節(jié)。由于房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的占比相當(dāng)重，其中不僅涉及各種評(píng)估、公證、法律事宜，還有復(fù)雜的家庭人情問(wèn)題。例如，有一例是喪偶老人希望投保，但因子孫不同意而導(dǎo)致投保失敗。

　　以上海為例，從2015年4月第一批老人成功簽署投保單至2019年3月，幸福人壽共接待首次客戶(hù)咨詢(xún)600余戶(hù)，有進(jìn)一步參保意向并深入面談推進(jìn)的有200余戶(hù)，根據(jù)低收入、高齡、失獨(dú)孤寡優(yōu)先投保的三項(xiàng)原則以及客戶(hù)的意愿，初步達(dá)成意向60余戶(hù)，但又因在業(yè)務(wù)進(jìn)展過(guò)程中，呈現(xiàn)出可能存在的潛在的房屋產(chǎn)權(quán)不明晰、繼承關(guān)系難以界定、調(diào)查信息難獲得、房屋和客戶(hù)綜合情況等等多種涉及現(xiàn)行法規(guī)、歷史遺留問(wèn)題、家庭倫理問(wèn)題因素，最終上海參加反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的簽約客戶(hù)共59戶(hù)/79人，承�？蛻�(hù)共46戶(hù)/63人。

　　陳磊擁有21年保險(xiǎn)行業(yè)工作經(jīng)歷，她說(shuō)，這是她見(jiàn)過(guò)人身險(xiǎn)產(chǎn)品中最復(fù)雜的一款產(chǎn)品，“不是之一，而是最復(fù)雜的�！彼�說(shuō)。

　　反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上圍繞房產(chǎn)、養(yǎng)老開(kāi)展的復(fù)雜交易，涉及多個(gè)外部機(jī)構(gòu)。正常情況下，一單反向抵押業(yè)務(wù)順利走完流程最快也要兩個(gè)月時(shí)間。目前耗時(shí)最長(zhǎng)的一單反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)從投保意向達(dá)成到所有流程完成共計(jì)九個(gè)月。

　　傳統(tǒng)保險(xiǎn)銷(xiāo)售時(shí)，投保意向達(dá)成就算是完成了最重要一步，而在反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中，這只是剛剛開(kāi)始，后續(xù)還涉及房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系調(diào)查、房產(chǎn)抵押登記、遺囑公證等多個(gè)重要外部環(huán)節(jié)，溝通成本非常高，任何一個(gè)環(huán)節(jié)卡住，時(shí)間就要往后推。

　　例如，由于目前以房養(yǎng)老的社會(huì)普及度有限，很多外部機(jī)構(gòu)并沒(méi)有針對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的管理辦法和明確流程，需要每個(gè)窗口去具體溝通，耗時(shí)耗力。一旦碰到機(jī)構(gòu)改革和職能調(diào)整，又需要重新與相關(guān)辦理機(jī)構(gòu)和人員從零開(kāi)始溝通流程。

　　呼吁政策支持“激活”供給側(cè)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年年末，我國(guó)60周歲及以上人數(shù)2.49億， 占總?cè)丝诘?7.9%，60周歲及以上人口首次超過(guò)了0-15歲的人口。隨著我國(guó)人口老齡化程度持續(xù)加深，完善養(yǎng)老保障體系以及提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量成為當(dāng)務(wù)之急。

　　中國(guó)社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認(rèn)為，老年人住房反向抵押固然是一款小眾產(chǎn)品， 但作為養(yǎng)老保障制度的一個(gè)組成部分，它具有兩個(gè)不可替代的作用：一是對(duì)某些群體增加退休收入來(lái)源的不可替代性。二是居家養(yǎng)老的退休養(yǎng)老方式的不可替代性。

　　他認(rèn)為，在理論上講，我國(guó)住房反向抵押的潛在市場(chǎng)是存在的，潛在需求是明顯的，中安民生在這么短時(shí)間里能夠輕而易舉地詐騙多位老人就是明證。但目前無(wú)論在需求側(cè)，還是供給側(cè)，駐足不前的觀望情緒十分濃厚。目前只有一家保險(xiǎn)公司開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，推進(jìn)的難度太大。

　　鄭秉文認(rèn)為，與其他一些國(guó)家相比，我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押還有一個(gè)劣勢(shì)，那就是基層法律環(huán)境、社會(huì)誠(chéng)信體系、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)質(zhì)量等方面不盡完善。

　　一家保險(xiǎn)行業(yè)人士說(shuō)，就該業(yè)務(wù)而言，保險(xiǎn)公司面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性多且復(fù)雜，包括長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利息風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、不確定性風(fēng)險(xiǎn)等等。作為一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，住房反向抵押亦需要一定的大數(shù)作為基礎(chǔ)，目前的市場(chǎng)規(guī)模不足以分散上述多種風(fēng)險(xiǎn)。這也是保險(xiǎn)公司駐足不前的重要原因。

　　鄭秉文建議，徹底解決“市場(chǎng)很冷、騙子很熱”的根本辦法在于制訂相關(guān)政策，鼓勵(lì)供給，滿(mǎn)足需求，讓騙子沒(méi)有鉆空子的空間，即盡快制定和出臺(tái)老年人住房反向抵押擔(dān)保政策，將其作為國(guó)家政策性業(yè)務(wù)納入到我國(guó)養(yǎng)老保障體系。

　　具體而言，或采取“美國(guó)模式”，國(guó)家出面委托某個(gè)部委具體執(zhí)行，對(duì)投保人和承保人提供“雙向保險(xiǎn)”，這是力度最大的政策支持模式；或采取我國(guó)“香港模式”，國(guó)家授權(quán)某個(gè)金融機(jī)構(gòu)，以國(guó)家信用為背書(shū)，對(duì)承保人提供“單向保險(xiǎn)”。此外，在法律環(huán)境層面，我國(guó)目前的《繼承法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點(diǎn)，亟需修訂相關(guān)法律條文，為反向抵押創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。在保險(xiǎn)公司層面，在產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、支付的模塊化、計(jì)算的價(jià)值化、期限的靈活化等改進(jìn)空間也很大。

　　政策層面的支持已有動(dòng)作。3月29日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》，明確提出支持商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在地級(jí)以上城市開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)交易、抵押登記、公證等機(jī)構(gòu)設(shè)立綠色通道，簡(jiǎn)化辦事程序，提升服務(wù)效率。

　　鄭秉文表示，在幾十年后，待我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)態(tài)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入穩(wěn)態(tài)，我國(guó)住房反向抵押市場(chǎng)的外部大環(huán)境有了極大改善之后，住房反向抵押市場(chǎng)也許會(huì)逐漸進(jìn)入穩(wěn)態(tài)。

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