文丨言先生

　　房地產(chǎn)是個(gè)龐然大物，信息政策風(fēng)向千變?nèi)f化，有能力和時(shí)間學(xué)習(xí)，一定要不斷學(xué)習(xí)，才能保證自己不會(huì)成為被碾壓的那一波人。

　　而在這個(gè)已經(jīng)到來的2019，從第一、第二個(gè)月樓市遇冷，到三月份局部小規(guī)�；嘏�，很多人看著高企的房價(jià)一臉懵。

　　有人退縮，有人迷茫，到底是該建倉還是觀望？

　　當(dāng)下格局

　　不堆砌文字，我們直接進(jìn)入主題。在選擇觀望或建倉的之前，你必須要了解當(dāng)下的市場格局：

　　一線城市，穩(wěn)如老狗。

　　對于樓市而言，北上廣深的房子就和北上廣深的名字一樣，在國內(nèi)最容易成為焦點(diǎn)，最容易曝光在鎂光燈下。而此次的房價(jià)上漲潮中，北上廣深的房子，不僅沒有因?yàn)樵�本就已�?jīng)高企的價(jià)格而滯漲，而是突破了原本你以為的天花板，即使沒有做到最大，但也成為上漲幅度較大的城市之四。

　　最關(guān)鍵的是，因?yàn)橛凶銐虻某鞘谢盍Α⒊鞘袆?dòng)能，全國富人的資本以及大量源源不斷的人才流入，組成的富豪+豪剛的購買力，讓整個(gè)城市的房產(chǎn)在全國大勢走低時(shí)，即使不熱也沒有出現(xiàn)恐慌性降價(jià)和拋售。

　　無論是持有者，還是購房者，心理預(yù)期足夠高，承受力足夠大，房價(jià)根基扎實(shí)的可怕，城市價(jià)格穩(wěn)的可怕。

　　二線城市，岌岌可危。

　　相比一線城市，二線城市顯然就沒有那么好過，在沉寂多年報(bào)復(fù)性上漲之后，唱多唱空各占一半，以合肥、鄭州等上漲比較早的城市為例，在經(jīng)歷了近乎翻倍的房價(jià)上漲之后，迎來的便是無情的限價(jià)，但限價(jià)背后的房價(jià)卻不像一線城市那般扎實(shí)。

　　不僅僅是舉例的城市，諸多國內(nèi)二線城市沒有并沒有上演諸如成都、杭州之類的明星城市那樣的一二手房嚴(yán)重倒掛。相反卻是一手房限價(jià)多少，二手房就降到多少，甚至為了能出手，還要再低一些。

　　幾年才迎來的樓市春天，在高位沒有站多久，就已經(jīng)滑到限價(jià)以下，別說突破限價(jià)，大部分二線城市在這個(gè)階段，貼著限價(jià)也很難快速去化，從開發(fā)商的角度來看市場岌岌可危。

　　三線以下城市，趁火打劫，坑蒙拐騙。

　　一直以來，都有無數(shù)人咨詢能不能買三線城市甚至四線五線的縣市級或縣城作為投資品，理由是：你看我們那小地方也開始漲了，或是我資金不夠去買大城市。

　　從數(shù)據(jù)來看，中國絕大多數(shù)城市在這一波漲價(jià)潮中都不能免俗，幾乎都參與了上漲，這樣的結(jié)構(gòu)就如同大水漫灌，是個(gè)輕一點(diǎn)的東西總是要往上浮一浮。

　　換個(gè)角度說，在過去這些年，在過去這一波中，只要是房子，哪怕“缺胳膊少腿”，也都能漲價(jià)，正如大胡子李俊懷老師經(jīng)常講的:“在過去十年，房子瞇著眼睛買都不會(huì)虧”。

　　但三線及以下的城市，從始至終都是我們不推薦的投資標(biāo)的，而市場的反應(yīng)恰恰印證了這一觀點(diǎn)。在一二線城市曝漲之后，三四線終于找到了漲價(jià)的理由，漲價(jià)的火苗從大城市傳遞到小城市后，在地價(jià)人工裝修等等毫無任何變化的情況下，開發(fā)商坐地起價(jià)，趁火打劫。二手房踟躕不前，新房價(jià)格高企，坑一個(gè)算一個(gè)，騙一雙算一雙。

　　很明顯，即使全國的置業(yè)顧問、中介朋友圈不謀而合的大吹房價(jià)要漲，下一個(gè)制高點(diǎn)即將來臨。仍然掩蓋不了城市嚴(yán)重分化的事實(shí)。

　　一二三四線城市已經(jīng)由一輪又一輪的房價(jià)波動(dòng)中，拉開了差距，很多購房者只看到房價(jià)的差距，而看不到其中趨勢、走勢的差距。

　　依然堅(jiān)信著自己的所謂觀察和判斷，把資產(chǎn)源源不斷的投入N線城市的所謂房產(chǎn)市場中。而在當(dāng)下，顯然是最不明智的決定。無論實(shí)際如何，長線看，買對城市買對地方，才是投資房產(chǎn)第一道護(hù)城河。

　　至于買哪里，我們之前已經(jīng)有多篇文章寫到，感興趣的可以回顧一下大胡子說房的歷史文章。

　　市場是真的回暖了么

　　圖更直接，我們先看一張圖：

　　無論媒體、無論中介置業(yè)顧問如何去描繪當(dāng)下的“樓市回暖”，我們都很明顯可以在圖上看到整個(gè)國內(nèi)商品房的銷售面積走勢，在16年站上頂峰后一路走低。在看另外一張圖：

　　這張圖的數(shù)據(jù)中包含了2019年的1-2月，明顯下跌的數(shù)據(jù)也能準(zhǔn)確的反映出現(xiàn)狀，換而言之，所謂的回暖從大數(shù)據(jù)上并不能看出——至少不能佐證全國市場回暖。

　　事實(shí)上，國內(nèi)不少城市的政策放松救市確實(shí)引起了一些城市的市場變化，特別是一些限購放松的城市，房票有了，積壓的一些投資資金和需求無路可去，即使你告訴他你的城市房子沒有太大購買價(jià)值，他也會(huì)義無反顧，因?yàn)樗�既沒有別的城市的房票也沒有別的投資途徑。

　　另外便是大灣區(qū)的政策綱要頒布，大灣區(qū)規(guī)劃綱要的正式落地，從行政上真正意義的給予了大灣區(qū)一個(gè)新的起點(diǎn)，無論是外來的投資客還是本地原本沒有投資需求的人，在政策下，也都希望能分紅利一杯羹，大灣區(qū)和環(huán)深環(huán)市場，譬如惠陽、東莞、佛山、中山、珠海等回暖甚至是熱銷也是理所應(yīng)當(dāng)，但不能否認(rèn)，大多數(shù)國內(nèi)市場，仍然處于冷冷清清的階段。

　　大范圍的回暖，不存在的事，至少最近幾個(gè)月，房子不好賣。

　　因?yàn)閿?shù)據(jù)不會(huì)騙人。

　　回歸主題

　　有人就會(huì)反問了，你前邊講行情不好，房子都不好賣了，那你還做什么買還是不買的假設(shè)？肯定不買啊。

　　答案恰恰相反，“行情不好你還不買，非要漲了之后才買？ 你家里有礦？”這句話是不是聽起來很像置業(yè)顧問，很像中介？

　　沒錯(cuò)，這句話的確是來自中介，但我們在講這句話的時(shí)候內(nèi)心想的和中介截然相反，中介的思路是管你漲不漲，跌不跌，我都能說成房子現(xiàn)在就該買。

　　而我們要表達(dá)的是：

　　中國的行情，已經(jīng)經(jīng)歷過暴漲和回調(diào)，才是窗口期。

　　剛需要不要買這個(gè)問題我們一直以來都強(qiáng)調(diào)過無數(shù)次，剛需要買要趁早買，即便是高位站崗了也比漲了之后買不起強(qiáng)的多，因?yàn)榧幢闶歉呶徽緧從阋蔡澆涣硕嗌�，無非你是幾年后，你比別人少賺點(diǎn)，但是如果不買，可能買不起的概率會(huì)更大。

　　至于置換和投資，才是本文要講的重點(diǎn)，如果房子不好賣，適合置換么?

　　這是一個(gè)李俊懷老師學(xué)員拋出來的問題，這個(gè)學(xué)員前幾天問，想現(xiàn)在賣掉自己小城市的房子，但兩套房加起來比高峰期虧了50萬，要不要賣掉？

　　我就反問他：為什么要賣，賣了錢拿去做什么？對方的答案是，賣掉置換大城市二手房。

　　于是我告訴他：放心賣大膽的賣！

　　肯定有人問，為什么呢？

　　其實(shí)很好理解，他所理解的虧50萬，只是比高峰期虧50萬，其實(shí)并不是真實(shí)存在的50萬，如果選擇置換，那么意味著，你后入手的那些房子，一樣曾經(jīng)站到過高峰期，而當(dāng)下如果按照相同的算法，一樣虧了幾十萬。

　　如果假設(shè)高峰期賣掉，拿到手的錢確實(shí)多，但在高峰期再去入手，買來的房子一樣是貴的。

　　所以，其實(shí)房子還是那個(gè)房子，置換還是那個(gè)置換，只是交易的數(shù)字額可能變了。雖然可能不完全對稱，但大概率不會(huì)有太大差別。

　　反之，如果房子賣了拿去做別的，等房價(jià)再漲的時(shí)候才想起買入，才是真的虧了50萬。

　　行文至此，也說的七七八八了，剛看了一篇房產(chǎn)文章，文中寫現(xiàn)階段的二手房有一段話：“ 如果要看業(yè)主成交周期，北京賣房需要3個(gè)月，深圳需要4個(gè)月，上海需要5個(gè)月，石家莊需要整整半年，而且這還是平均數(shù)�！�

　　這段話有什么啟示呢？ 啟示在于，幾個(gè)月的掛盤周期背后，意味著有更大的砍價(jià)機(jī)會(huì)，在市場冷淡，又有新房供應(yīng)的城市：

　　別人患上的新房癌，正是你撿漏的機(jī)會(huì)。

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