全國人大代表李曉林：對(duì)REITs產(chǎn)品制定稅收優(yōu)惠政策

　　新京報(bào)訊（記者 張曉蘭）2019年全國兩會(huì)于3月3日拉開大幕。全國人大代表、林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林就推進(jìn)資產(chǎn)證券化促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，建議出臺(tái)針對(duì)REITs的專項(xiàng)法律法規(guī)，對(duì)REITs產(chǎn)品制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，避免諸如在現(xiàn)有稅收法規(guī)下，成立公司制的REITs，會(huì)遇到的雙重征稅等問題。

　　建議出臺(tái)REITs專項(xiàng)法律法規(guī)

　　作為一種新興的結(jié)構(gòu)化融資工具，REITs（Real Estate Investment Trusts）不僅可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供傳統(tǒng)融資途徑之外的融資手段，優(yōu)化房產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，使其實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營，也可以豐富資本市場(chǎng)投資產(chǎn)品，為眾多中小投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資提供機(jī)會(huì)。

　　李曉林指出，我國目前發(fā)行的類REITs產(chǎn)品同成熟市場(chǎng)REITs產(chǎn)品相比在交易結(jié)構(gòu)、稅負(fù)水平、運(yùn)營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面存在一定差異。在REITs從設(shè)立、運(yùn)作和終止過程中，稅收面臨的問題涉及到發(fā)起人、REITs、投資者和其他參與人等多個(gè)層面。和REITs相關(guān)的納稅環(huán)節(jié)包括資產(chǎn)的收購和轉(zhuǎn)讓、證券的發(fā)行和購買、取得項(xiàng)目收益、收益的分派、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取服務(wù)費(fèi)和資產(chǎn)的回購等交易行為。根據(jù)交易性質(zhì)，目前我國相關(guān)的稅收主要有增值稅、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅和房產(chǎn)稅等。

　　而目前世界范圍內(nèi)已經(jīng)推出REITs的國家，均在第一支REITs發(fā)行之前一到三年，就已經(jīng)有針對(duì)REITs的專項(xiàng)法律法規(guī)出臺(tái)。國家制定相關(guān)的法律法規(guī)，是REITs這類新興金融產(chǎn)品上市的先決條件。

　　“根據(jù)國際成熟市場(chǎng)的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)來看，在這些國家出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)中，詳細(xì)規(guī)定了REITs的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行結(jié)構(gòu)、投資范圍、收益分配等要素�！崩顣粤种赋�，標(biāo)準(zhǔn)意義上的REITs主要是指通過物業(yè)或者抵押貸款，直接投資于房地產(chǎn)的權(quán)益產(chǎn)品；一般以公募形式在主要交易市場(chǎng)發(fā)行，具有高度流動(dòng)性；REITs大部分收入將給投資者發(fā)放分紅，且一般享受特殊稅收優(yōu)惠，同時(shí)投資者還可以享受基金單位的升值。

　　我國至今并未單獨(dú)對(duì)REITs產(chǎn)品制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。在現(xiàn)有稅收法規(guī)下，如果成立公司制的REITs，將不可避免會(huì)遇到雙重征稅的問題。對(duì)于企業(yè)將資產(chǎn)過戶裝入REITs，可能需承擔(dān)不少相應(yīng)的交易稅和所得稅，如增值稅、土地增值稅、所得稅，契稅等，對(duì)于租金收入需繳納增值稅、房產(chǎn)稅等，分配剩余收益時(shí)須繳納剩余收益的所得稅，但是投資人獲得所分配的利潤還需再次繳納個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅，面臨雙重征稅。

　　“按照全額納稅的模式做的，稅收可能接近租金的一半。再加上中國商業(yè)地產(chǎn)的租金投資回報(bào)率不高，扣除層層的稅費(fèi)，REITs產(chǎn)品的凈利回報(bào)率很難滿足投資人的期望，這也是REITs在中國難以大規(guī)模發(fā)展以及一些國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目繞道境外發(fā)行REITs產(chǎn)品的原因之一�！崩顣粤直硎�。

　　建議增值稅設(shè)立環(huán)節(jié)簡化不征收條件

　　鑒于此，李曉林建議，對(duì)REITs產(chǎn)品制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，包括土地增值稅、增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、印花稅等方面。

　　李曉林建議，土地增值稅在REITs產(chǎn)品架構(gòu)下遞延繳納。鑒于REITs產(chǎn)品在性質(zhì)上不同于一般意義上的對(duì)外銷售，為實(shí)現(xiàn)我國REITs市場(chǎng)快速發(fā)展、助力國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、通過盤活存量進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，李曉林建議，對(duì)擬發(fā)行REITs產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)暫緩征收土地增值稅，當(dāng)原始權(quán)益人對(duì)外轉(zhuǎn)讓權(quán)益性份額、或REITs產(chǎn)品對(duì)外市場(chǎng)化處置資產(chǎn)或?qū)��?yīng)項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，原始權(quán)益人再按照原計(jì)稅基礎(chǔ)補(bǔ)繳相應(yīng)土地增值稅款。

　　李曉林建議增值稅設(shè)立環(huán)節(jié)簡化不征收條件，運(yùn)營環(huán)節(jié)仍按5%簡易征收。對(duì)REITs而言，項(xiàng)目公司僅作為產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)隔離手段，資產(chǎn)相關(guān)的運(yùn)營管理工作由另行聘任的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)完成。因此，項(xiàng)目公司內(nèi)部不僅不需要人員，還會(huì)因人員的存在給REITs產(chǎn)品的有序管控增加難度。建議明確在擬發(fā)行REITs產(chǎn)品下，將“勞動(dòng)力”從不征收增值稅的必要條件中免除。

　　而根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告〔2016〕16號(hào)）規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法按11%的稅率計(jì)算繳納增值稅銷項(xiàng)稅額。

　　當(dāng)前實(shí)踐中，REITs產(chǎn)品下的項(xiàng)目公司通過資產(chǎn)重組取得的不動(dòng)產(chǎn)，同樣被視為在2016年5月1日后取得，適用11%銷項(xiàng)稅率。對(duì)于租賃住房及其他各類商業(yè)地產(chǎn)而言：若其適用財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文規(guī)定不征收增值稅，則項(xiàng)目公司無法取得進(jìn)項(xiàng)稅票，且其固有的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)導(dǎo)致其難以取得運(yùn)營期間足夠的進(jìn)項(xiàng)稅額與之抵扣，在此情形下項(xiàng)目公司的實(shí)際增值稅負(fù)擔(dān)會(huì)明顯高于5%，從而降低投資人收益。

　　若通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)或資產(chǎn)買賣方式進(jìn)行資產(chǎn)重組，并繳納了資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)的增值稅，項(xiàng)目公司取得了全額的進(jìn)項(xiàng)稅票，假設(shè)其長期運(yùn)營，則應(yīng)收租金對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)稅額可逐年與進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但在幾年內(nèi)，進(jìn)項(xiàng)稅即被抵扣完畢，后期將面臨11%的銷項(xiàng)稅率，稅負(fù)壓力較大。

　　按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，建議對(duì)于《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目（“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”），在進(jìn)行REITs操作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至新設(shè)項(xiàng)目公司后，繼續(xù)沿用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　李曉林建議，房產(chǎn)稅對(duì)租賃住房等國家鼓勵(lì)民生領(lǐng)域REITs項(xiàng)目適用低稅率。按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，對(duì)租賃住房REITs產(chǎn)品，無論是否采用運(yùn)營方整租模式，當(dāng)其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)為向個(gè)人出租用于居住的，可參照財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　李曉林建議，所得稅方設(shè)立環(huán)節(jié)遞延繳納，運(yùn)營環(huán)節(jié)減免征收。類比土地增值稅上述建議，對(duì)原始權(quán)益人發(fā)行REITs產(chǎn)品取得的資產(chǎn)處置收入，建議對(duì)相應(yīng)的企業(yè)所得稅暫緩征收。待原始權(quán)益人對(duì)外轉(zhuǎn)讓權(quán)益性份額、或REITs產(chǎn)品進(jìn)一步對(duì)外轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)權(quán)益時(shí)，再將原始權(quán)益人初始遞延的所得稅金額并入當(dāng)年應(yīng)繳所得稅。

　　運(yùn)營環(huán)節(jié)，參照國外REITs市場(chǎng)成熟經(jīng)驗(yàn)，為保障投資人收益、避免雙重征稅問題，李曉林建議，對(duì)REITs產(chǎn)品中，項(xiàng)目公司每年進(jìn)行股東分紅部分在所得稅前扣除，當(dāng)項(xiàng)目公司股東分紅部分超過當(dāng)年收入90%的，項(xiàng)目公司免征企業(yè)所得稅。

　　此外，李曉林建議，印花稅設(shè)立環(huán)節(jié)免征。設(shè)立環(huán)節(jié)中，資產(chǎn)剝離、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、原有貸款置換等操作均涉及印花稅，且部分情形下需由原始權(quán)益人實(shí)際控制的兩主體分別繳納。因REITs產(chǎn)品的設(shè)立過程不同于一般意義上的對(duì)外銷售，建議對(duì)設(shè)立環(huán)節(jié)的相關(guān)印花稅予以免征。

　　新京報(bào)記者 張曉蘭 編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶